Loading...
6.c SUPPORTING DOC 2014 Senior Housing Demand Assessment              Prepared Conso Woodb   Novem               d for:  ortium of bury, Min mber 20  Affor f Housin nnesota  14  An dable S ng Autho n Asses Senior  orities an ssment Housin nd Privat t of Dem ng in M te Devel 1221  Suite  Minne 612.3 www. mand F Minneso opers  Nicollet Aven 218  eapolis, MN 5 38.0012  .maxfieldrese For  ota          nue  55403  earch.com  612‐338‐0012  (fax) 612‐904‐7979  1221 Nicollet Mall, Suite 218, Minneapolis, MN  55403  www.maxfieldresearch.com  November 20, 2014    Consortium of Housing Authorities and Private Developers  c/o Ms. Barbara Dacy  Executive Director  Washington County HRA  7525 Currell Boulevard  Woodbury, MN  55125    Dear Ms. Dacy:    Attached is our report “An Assessment of Demand for Affordable Senior Housing in Minneso‐ ta.”  Based on an analysis of older adult population and household estimates and projections,  an analysis of incomes, tenure trends, home values, and existing affordable housing units in  Minnesota, we find:    The number of age‐ and income‐qualified one‐ and two‐person households 55+ in Minnesota  that can qualify for affordable age‐restricted housing in 2014 is estimated at 149,723 house‐ holds after accounting for a supply of 23,472 units.  This figure is expected to rise to 219,873 by  2020 after accounting for an increase in the supply to 23,750 units.  Utilizing a short‐term cap‐ ture rate of 10% of age and income‐qualified households results in a need for 15,000 units of af‐ fordable senior housing in 2014, increasing to 23,000 by 2020.    “Affordable” is defined as renter households (55+) with estimated 2014 incomes of $30,000 or  less for one and two‐person households and one‐ and two‐person owner households with in‐ comes of $20,000 or less.  The income‐qualified household base was adjusted for 2020 to ac‐ count for inflation to include 55+ renter households with incomes of $35,000 or less and 55+  owner households with incomes of $25,000 or less.      At a minimum, the construction of 400 units per year split between the Twin Cities Metro Area  and Greater Minnesota for the next five years, (2,000 total units), would result in a market pen‐ etration rate of the age/income‐qualified household base of only 0.3% in 2014, increasing to  0.9% by 2020.    Since the early 2000s, the Department of Human Services (DHS) has surveyed counties in Min‐ nesota to provide information on service capacity for various programs.  Between 2008 and  2012, the responding counties combined had a 15% increase in the use of Elderly Waivers1 in 1 Elderly Waivers are available to households age 65+ who are Medicaid eligible and have personal care needs that are at the  level of a skilled nursing facility, but the household elects to receive these services in a home or community‐based setting.  Consortiu   MAXFIELD Minneso assistanc   Independ particula pected to must at l some lim   Independ $35,000  in severa ing lists,  idents of such as t provide m Therefor   Those mo the high  or are un   Sincerely   MAXFIEL   Mary Buj Presiden     Attachm um of Housi D RESEARCH I ta demonstr ce to pay for dent housing rly for low‐i o need a lev east provide mited health  dent age‐res have already al locations t but their ava f these prope hose mentio more efficien e, the need  ost difficult t cost of priva nable to obta y,  LD RESEARCH jold  t  ent  ng Authoriti NC.  rating that a  support ser g with limite ncome senio el of service e some basic care oversig stricted hous y proven hig hroughout t ailability is s erties would oned above  ncy of servic for these fa to serve are ate pay mark ain affordab H INC.    ies and Priva an increasing rvices.  ed services a or household e that may no c services su ght.  sing affordab ghly popular the State.  Th everely limit d be able to b could be ad ce delivery, b cilities woul  older adult  ket rate seni le age‐restri ate Develope g number of  nd features  ds.  As senio ot require as ch as transp ble to 55+ h  with older a hese units re ted due to lo be better se ded to these but would al d increase w households ior housing,  icted housin ers seniors (65+ targeted to ors age in pla ssisted living portation, ho ouseholds w adult househ emain in hig ow turnover erved if some e facilities.  T lso reduce t with the add s in the midd but do not i ng because t No +) need add o seniors is in ace, the maj g or higher c ousekeeping with incomes holds in the  gh demand, m r and growin e limited, bu This would r urnover to s ition of basi dle, those wh income‐qua he propertie ovember 20,  P itional finan n high dema ority are ex‐ care facilities g, meals and  s of less than Metro Area many with w ng demand.   ut basic serv reduce costs some degree c services.  ho cannot af lify for Secti es are full.  2014  age 2    cial  nd,  ‐ s, but    n  a and  wait‐ Res‐ ices  s,  e.   fford  on 8  MAXFIELD RESEARCH INC.  3  TABLE OF CONTENTS   Page  SUMMARY ....................................................................................................................  1   Key Findings .............................................................................................................  3    PURPOSE AND SCOPE OF STUDY ...................................................................................  7   Study Purpose .................................................................................................................  7   Scope of Services .............................................................................................................  7    OLDER ADULT GROWTH TRENDS ..................................................................................  8   Aging Baby Boomers .......................................................................................................  8   Retirement ......................................................................................................................  8    MINNESOTA SENIOR GROWTH TRENDS AND DEMOGRAPHIC CHARACTERISTICS .........  11   Introduction ....................................................................................................................  11   Total Population – 55+ ....................................................................................................  11   Older Adult Population and Household Estimates .........................................................  11   Median Incomes and Income Ranges of Older Adults in Minnesota .............................  15   Older Adult Households (65+ Housing Cost Burdens) ....................................................  16   Household Tenure of Older Adults .................................................................................  17    OLDER ADULT HOUSING SUPPLY ..................................................................................  20   Introduction ....................................................................................................................  20   Housing Options for Older Adults in Minnesota .............................................................  20   Housing Programs for Older Adults ................................................................................  21   Section 8/Section 202 .....................................................................................................  21   Low Income Housing Tax Credit (LIHTC) .........................................................................  21   USDA Rural Development (Section 515)  ........................................................................  22   County HRA and CDA Affordable Senior Housing Programs ..........................................  22   MN Housing Assisted Older Adult Households ...............................................................  23   Senior Housing with Services ..........................................................................................  27   Elderly Waiver Program ..................................................................................................  28    OLDER ADULT AFFORDABLE HOUSING DEMAND ..........................................................  31   Housing Demand .............................................................................................................  31   Rental Costs in the Twin Cities Metro and in Greater Minnesota ..................................  31   Renter and Owner Households 55+ (2014) ....................................................................  31   Principal Conclusions ......................................................................................................  37     ADDENDUM:  Elderly Waivers and Alternative Care Grants ..........................................  39    MAXFIELD RESEARCH INC.  4  TABLE OF CONTENTS  (continued)   Page  APPENDIX .....................................................................................................................  41   Minnesota Estimated Older Adult (55+) Populations by County ....................................  42   Proportion of Renter and Owner Households‐ Minnesota Counties .............................  44   Number of 55+ Renter Households w/Incomes of $30,000 or Less, 2014 (1ph/2ph) ....  46   Number of 55+ Renter Households w/Incomes of $35,000 or Less, 2020 (1ph/2ph) ....  48   Median Household Incomes by Adult Age Cohort, Minnesota Counties, 2014 .............  50   Counties with the Lowest Median Household Incomes by Older Age Cohort, 2014 .....  52   Counties with Median Home Sales Price of Less than $100,000 (2014)  .......................  53   Elderly Rental – Rural Development, November 2014 ...................................................  54   Elderly Waiver Recipients by County for Minnesota, State Fiscal Year 2014 .................  56   Alternative Care Grant Recipients by County for Minnesota, State Fiscal Year, 2014 ...  58      LIST OF TABLES    Table Number and Title Page  1. Total Population (55+) by Age Cohort, 2015 and 2030 ................................................... 12  2. Growth in Population (55+) by Age Cohort, 2015 to 2030 .............................................. 12  3. Estimated Number of Older Adults, 55+ Populations over 20,000, 2015 ....................... 13  4. Estimated Number of Older Adults, 55+ Populations 40% or More of Total, 2015 ........ 14  5. Counties with the Highest Proportion of Renter Households 55+, 2014 ........................ 19  6. Minnesota Care Costs, 2014 ............................................................................................ 27  7. Tabulation of Age/Income‐Qualified Households, Affordable Senior Housing, Minnesota,  November 2014 ............................................................................................................... 33    Chart Number and Title  1. 55+ Population in Minnesota, 2015 to 2030 ................................................................... 11  2. Total Population (55+) by Age Cohort, 2015 and 2030 ................................................... 12  3. Total Household Income 65+ Households – Minnesota .................................................. 15  4. Share of 65+ Households by Income Group, Minnesota ................................................. 16  5. Percent Homeownership and Renting by Age ................................................................. 19  6. Highest Number of Elderly Waivers, State Fiscal Year ’14 .............................................. 40  7. Percent of EW to 65+ Population, State Fiscal Year ’14 .................................................. 41    Figure Number and Title  3. Share of Section 8 Householders who are Age 62 or Older by County, 2012 ................. 25  4. Share of Householders in Properties Financed by Minnesota Housing (Non‐Section 8)   Who Are Age 62 or Older, by County .............................................................................. 26    Map Number and Title  1. 2014 Projected 55+ Households with Incomes of $30,000 or less .................................. 35  2. 2020 Projected 55+ Households with Incomes of $35,000 or less .................................. 36    SUMMARY     MAXFIELD RESEARCH INC.  1  Principal Conclusions    Based on the analysis, Maxfield Research identifies the following key conclusions:     People age 55 years and older are projected to increase from an estimated 1.57 million  in 2015 to 1.83 million by 2020, an increase of 260,000 people, an increase of 16.6% in  five years.       This increase in the senior population will create significant additional demand for hous‐ ing and care services;     Households age and income‐qualified for “affordable” senior housing are estimated to  total 149,723 in 2014, increasing to 219,879 by 2020.  Using a short‐term capture rate of  10% of age and income‐qualified households, we conservatively estimate demand for  14,972 units of affordable age‐restricted housing in 2014 increasing to 22,988 by 2020,  an increase of 54%.     Older adults need housing with rent levels that are affordable to their incomes and in‐ creased access to chore and care services;     Rental costs in the Twin Cities continue to escalate and vacancies are low; in  some areas, severely low;   The high cost of rental housing production throughout the State has greatly lim‐ ited the construction of independent living senior units in Greater Minnesota.     Cost burden rates for seniors are higher than for non‐seniors and they increase as  households get older.  Fifty‐four percent (54%) of senior renters and 26% of senior own‐ ers spend 30% or more of their income on housing versus 46% of non‐senior renters and  24% of non‐senior owner households.  As households age, they pay a higher proportion  of their income on housing.  The current gap is expected to widen as the proportion of  older adults increases.     According to the Wilder Foundation’s Statewide 2012 Homeless Study, older adults  (55+) had the largest percentage increase in homelessness since the 2009 study.   Statewide, 777 homeless adults age 55 or older were counted in the 2012 study, up  from 526 in 2009, a 48% increase.  Adults 55+ represent 8% of the homeless population  and 26% of the total population in Minnesota.  In Greater Minnesota, the survey found  double the number of homeless older adults (55+) not using shelter.  Shelters in Greater  Minnesota are often found to be at capacity.  Older adults on fixed incomes are often in  precarious economic situations and when rents are increased, they may find themselves  not being able to pay rent, buy food and take care of medical expenses on small in‐ comes.    SUMMARY     MAXFIELD RESEARCH INC.  2   Many seniors are likely to outlive their assets or may not be able to access those assets  (selling their single‐family homes) because of:     lack of demand for the single‐family home from younger households   higher levels of debt on existing homes (continued mortgage balances)   lack of affordable housing options in their communities     The highest proportion of households age 65 or older have household incomes of  $10,000 to $30,000.     A majority of low income seniors that have a disability, rent their housing.   Housing cost burdens increase the older the household.     Affordable housing options are scarce.     Federal funding has been cut back and further cuts are anticipated.     Existing housing typically has long waiting lists.    SUMMARY     MAXFIELD RESEARCH INC.  3  Key Findings    Dramatic population growth    Housing an aging population and providing “affordable” housing for older adults is already a  prevalent topic of discussion and research across the Nation, involving some of the largest elder  organizations in the country.  These concerns will rapidly become a reality over the next 15  years as the baby boom generation becomes the largest older adult population in our nation’s  history.     In Minnesota, people age 55 and over are projected to increase from an estimated 1.5 million in  2015 to more than 2.1 million by 2030, an increase of 39% versus an overall increase in the to‐ tal population during this same period of 8.9%.  In terms of sheer volume alone, the number of  older adults that will need assistance with housing and those that will need services will rise  dramatically.    Market Rate Age‐Restricted (55+) Housing    Market rate age‐restricted housing has continued to proliferate in the U.S. with healthcare or‐ ganizations and private developers that have responded to demand from upper‐middle income  and affluent households to provide housing and services.  However, the rapidly rising costs of  providing this housing are often beyond the reach of low‐ and moderate income older adult  households, particularly older adult renter households, whose average net worth is estimated  at $6,100 (Survey of Consumer Finances – 2010).  Costs for housing with services are increasing  at rates of between 3% and 6% annually according to national surveys.  Minnesota’s cost in‐ creases at private pay facilities also fall within this range.    Older Adults Owning and Renting    Maxfield Research Inc. has been documenting household tenure trends in the Twin Cities Metro  Area and in the State of Minnesota for 30 years through our real estate consulting practice.  Be‐ tween 2000 and 2010, Maxfield Research Inc. has noted a modest shift downward in a number  of submarkets in the proportion of those ages 55 to 64 that own their housing.  Typically very  high, the proportion of ownership in this age category has started to decrease.  Some of this  decrease can be attributed to baby boomers making a shift in their living arrangements, from  owning to renting at an earlier age than did their parents.  While more affluent baby boomers  are able to support their retirement years through investments and home equity, the increased  longevity of the baby boom generation may result in a portion of boomers exhausting their as‐ sets earlier than planned.  With the sheer size of this generation, even a small proportion (10%  to 15%) could result in a large number of people that will not be able to afford their housing  and service needs.  SUMMARY     MAXFIELD RESEARCH INC.  4  Households Living Alone    Currently more than 28% of households now live alone in the US and demographers project  that his figure will rise substantially due to the aging of the baby boom generation an increase  in more people’s preferences for living alone.  While the figure above includes a high propor‐ tion of young people, many baby boomers are living alone because they have either remained  single all of their lives or are divorced or widowed.  For those that have never had children,  there will be no generation below them to provide care and financial support as has been the  case with most of the current generation.  Inevitably, this responsibility will fall to the State and  Federal government.  There are predictions that some baby boomers may never be able to re‐ tire or at least not retire until they are will into their 70s and possibly 80s.    Disability and Housing Cost Burdens    In Minnesota, older adult households at lower incomes are more likely to have disabilities.  Of  households age 65 or older with incomes of 50% or less of AMI and a disability, 62% rent their  housing.  For those with incomes between 51% and 80% of AMI and a disability, 51% rent their  housing.  Households age 65 or older that have a disability at all income levels consistently rent  their housing.    Housing cost burdens increase the older the senior household.  In Minnesota, an estimated 25%  of 85+ households spend 50% or more of their income for housing.  An estimated 31% of 65+  household with incomes of 50% or less of AMI spend 50% or more of their income for housing.   Typically, households that are renting an apartment are not allowed to make alterations to  their units.  If there is a need for additional accessibility, this may not be available to the tenant  in a typical apartment.    Affordable Older Adult Housing and Services    The need for affordable housing and affordable care services for the upcoming generation is  likely to reach critical proportions within the next 25 years, but already boomers with limited  resources, including lower wages and those that have never owned a home, are turning to af‐ fordable housing.  Those with the lowest incomes, 30% or less of Area Median Income (AMI)  are seeing options become increasingly scarce.  No new Federally‐funded Section 8 housing is  being constructed and many properties that were once restricted to those 62+ are now at least  partially or in some cases, mostly filled with those under age 62 that have physical or cognitive  limitations.  Many have waiting lists that extend for several months up to five years or more.   Housing Choice Voucher waiting lists are also five or more years and many waiting lists have  been closed to new applications in the Twin Cities for several years.    SUMMARY     MAXFIELD RESEARCH INC.  5  Survey Data and Census Data    Some surveys of empty‐nesters 55 to 64, indicate that they would prefer to remain in their  homes rather than relocate.  However, national data is not bearing out this finding.  Since the  inception of the senior housing industry (late 1970s/early 1980s), the benchmark level of sen‐ iors living in senior housing was projected at 15% as market saturation.  With the broad spec‐ trum of product that is now available to 55+ households in the market, many communities have  surpassed this benchmark and the proportion of those 55 or older living in age‐restricted hous‐ ing is still rising.      Changes in lifestyles and the proliferation of housing products to serve populations age 55  years or older has resulted in increased market penetration by older adults that have elected to  reside in properties that provide features and services targeted to serve their needs.  As of  2013, the number of age 65+ households residing in age‐restricted housing in the Twin Cities  Metro Area had reached 18%, excluding housing that serves very low‐income seniors, which  would raise this proportion even higher.      As older adults age into their 70s, they are more likely to move from their single‐family homes  and are more likely to rent their housing, according to national statistics from the US Census  American Community Survey.  Therefore, despite many preference surveys that identify 55+  older adult households as desiring to remain in their single‐family homes indefinitely, the reality  is that increasing numbers of older adults relocate either voluntarily or involuntarily because of  a health issue or the death of a spouse.      According to data provided by the American Community Survey through the US Census Bureau,  the highest proportion of households age 65 or older have household incomes of $10,000 to  $30,000.  Roughly 180,000 age 65+ households in Minnesota or xx% of the total had annual in‐ comes of less than $28,000 (roughly half of the state median income).    Rental Housing Costs Increasing    For 65+ households with incomes of less than $28,000, their median annual income is only  $16,000.  Therefore, housing costs for those earning the median would need to be $400 per  month to be considered affordable.  While some apartment rental rates in greater Minnesota  are at this level, the housing product is typically not accessible (i.e. does not have an elevator,  may only have stairs, may not be wheelchair accessible or other factors which limit the ability of  seniors to be able to reside in these general market properties.  In the Twin Cities, the average  rental rate for a studio apartment is $759 per month and the average rental rate for a one‐ bedroom is $875.  Clearly, average Twin Cities Metro Area rents are unaffordable to this group.  SUMMARY     MAXFIELD RESEARCH INC.  6  In Greater Minnesota, the lack of affordable housing options for low and moderate‐income sen‐ iors, especially those with homes that have modest values, creates a gap in the market whereby  a proportion of seniors have insufficient assets to relocate to market rate facilities.  Although  Elderly Waivers provide an option for these households that need services, an increasing num‐ ber of market rate assisted living facilities will often not accept seniors that have not been ad‐ mitted first as private pay.  This is primarily due to the low reimbursement rates under the El‐ derly Waiver program versus the cost of care.    Rise in Homelessness among Older Adults (55+)    According to the most recent Wilder Foundation Statewide Homeless Report (2012), older  adults (55+) experienced the largest percentage increase in homelessness among all of the age  cohorts since the 2009 study.  The 2012 report counted 777 homeless older adults age 55 years  or older, up from 526 homeless older adults in 2009, a 48% increase.    The 2012 study also found that the number of homeless older adults (55+) not utilizing shelter  in Greater Minnesota had doubled since the last survey in 2009.    Additional key findings from the 2012 homeless report include:     Homeless older adults are the fastest growing segment of the homeless population.       Males, African Americans and military veterans continue to be overrepresented among  older homeless adults.     About half of older adults did not become homeless until they were age 50 or older;  most are unemployed.     Income support is a critical aspect of support for older homeless adults.  While older  homeless adults had a higher median monthly income compared to homeless adults  under age 55 ($400 vs $342), they relied more on General Assistance and Social Security  for their income than homeless adults under age 55.     Sixty‐nine (69) percent of older homeless adults reported having chronic health prob‐ lems.  High blood pressure, diabetes, and chronic lung problems were the conditions  most often reported.  In addition, 41% reported having chronic or persistent mental  health problems.     Forty‐five (45) percent of older homeless adults reported they could pay $200 or less  per month for rent.  The median amount that older homeless adults said they could pay  was $226.    SUMMARY     MAXFIELD RESEARCH INC.  7   More than one‐quarter of homeless adults said they needed assistance in applying or  reapplying for benefits.  Older adults often turn to family for assistance in this area, but  43% of older homeless adults reported they were disconnected from their families.    Decline in Affordable Housing Funding for Older Adults and Seniors    Programs to provide affordable housing for 55+ and 62+ households have been substantially  reduced throughout the US and in Minnesota including project‐based Section 8 and Section  202.  Minnesota Housing’s point system for LIHTC funding favors non‐senior affordable devel‐ opment.  Rural Development funding is available, but is restricted to geographic areas outside  of the Twin Cities Metro Area.  HRAs/CDAs have provided affordable senior units, but are also  trying to manage scarce resources among all of their constituencies.  These units have largely  filled rapidly, maintain high occupancies and have substantial waiting lists.  The need is much  greater than the available supply.    Age and Income‐Qualified Market and Market Penetration    As of 2012, there were an estimated 183,605 households with incomes of less than 50% of the  state’s adjusted median income (AMI)2.  The median income for this group was approximately  $16,000 and accounted for 39% of all 65+ households.    In calculating the potential demand for affordable housing units that would serve low and  moderate income households age 55 or older in Minnesota, Maxfield Research identified a total  of 149,723 households that would be age and income/qualified in 2014.  This figure is projected  to rise to 219,879 by 2020 or an increase of 70,156 new households over the period, an average  of 11,700 households annually.  These figures account for low‐ and moderate‐income house‐ holds that are already being assisted through other units.     Developing a minimum of 400 units per year of affordable age‐restricted rental housing over  the next five years (from 2015 to 2020 – a total of 2,000 units) would result in a market pene‐ tration rate of the age and income‐qualified 55+ household group of 0.3%, increasing to 0.9%  by 2020.  The age and income‐qualified market for affordable age‐restricted housing is project‐ ed to increase by 47% between 2014 and 2020.      2 MN Housing, Profile of Older Minnesotans, 2012.  PURPOSE AND SCOPE OF STUDY     MAXFIELD RESEARCH INC.  8  Study Purpose    Maxfield Research Inc. was engaged by a consortium of Housing and Redevelopment Authori‐ ties to complete an assessment of the potential demand for affordable senior housing in the  State of Minnesota.  In the past, older adults and seniors with moderate and low incomes were  primarily assisted through the following housing programs:  HUD Section 8 and HUD Section  202.  Some additional programs such as the Low‐Income Housing Tax Credit Program (LIHTC)  were utilized for some properties in the mid‐to late 1990s or have been used very intermittent‐ ly in some locations in the State.  Other programs that have been put in place to assist moder‐ ate‐income older adults and seniors include programs that are financed and operated through  local County HRAs including Dakota, Carver, Scott and Washington Counties in the Twin Cities  Metro Area.  Rural Development’s 515 program has also provided assistance for the develop‐ ment of senior housing in greater Minnesota.  Rural Development programs are not available  for urban areas such as the Twin Cities 7‐County Metro (except on the very fringes).        Scope of Services    The scope of this study includes current estimates of the older adult and senior populations in‐ cluding those age 55+, those age 65+ and age 75+.  Those age 75 or older are often in need of  additional care services.  Information was compiled on the number of senior households that  are assisted each year through MN Housing through Section 8 and non‐Section 8 properties.  In  addition, we inventoried the number of Rural Development properties classified as elderly.   Many of the HUD properties that were at one time exclusively restricted to people age 62 or  older, now accept those 62 years or older and also accept those younger than age 62 that have  a proven limitation, either physical or cognitive.  Depending on the location of these properties,  seniors are more reluctant to locate in properties that are mixed age because they perceive  they are more vunerable.      This report includes information gathered from the following sources:    o U.S. Census Bureau  o Ribbon Demographics  o ESRI Inc.  o Minnesota State Demographer  o USDA – Rural Development  o Department of Housing and Urban Development (HUD)  o MN Housing  o Minneapolis Area Association of Realtors  o Minnesota Department of Health and Human Services  o AARP  OLDER ADULT GROWTH TRENDS  MAXFIELD RESEARCH INC.  9  Americans are aging as a society.  Despite immigration and a modest increase in the birth rate  in recent years, the median age in the US also continues to climb (37.6 years as of 2014).  The  Baby Boom generation, one of the largest in our Nation’s history (people born between 1946  and 1964) are now ages 50 to 68 years.  Over the next ten years, this generation will be moving  fully into their senior years.      Some facts about the Baby Boom generation:     The first Baby Boomer turned 65 on January 1, 2011.      An American turns 50 every 7 seconds which is more than 12,500 people every day ac‐ cording to the US Census.     More people were age 65 or older in 2010 than in any previous census.  The population  65 years or older increased at a faster rate (15.1%) than the total U.S. population (9.7%).  (US Census)     By 2015, those aged 50 and older will represent 45% of the US population (AARP).    Retirement    In the United States, retirement has reached a critical point. Seventy‐seven million baby boom‐ ers are slated to retire over the next 20 years, with approximately 10,000 reaching retirement  age every day, while 401k accounts have been drained by the recession, pension systems are  strained and Social Security coffers are being drained of money.  The median amount of 401K  savings in baby boomer retirement accounts is $120,000.  This would allow for an annual with‐ drawl of about 4% per year ($4,800 annually) not to exhaust savings in retirement.    Here are some worrisome facets of the looming U.S. retirement crisis:    The unplanned retirement    Americans have never excelled at retirement planning, but the economic downturn has made  them even less prepared. More than 60% of workers in a recent survey said they've lost confi‐ dence in their retirement plans since 2007, according to the Transamerica Center for Retire‐ ment Studies. The survey also found that more than half (54%) of workers in their 60s said they  haven't saved enough to sustain themselves for the rest of their life.    A recent report from the Employee Benefit Research Institute (EBRI) found similar results. Just  14% of those surveyed were very confident they will have enough money to live comfortably in  retirement. Even more shocking?  Sixty percent of workers reported that the total value of their  households' savings and investments (not including the value of their homes and any official re‐ tirement benefit plans) was less than $25,000.  OLDER ADULT GROWTH TRENDS  MAXFIELD RESEARCH INC.  10  The 80‐year‐old worker    Though 65 is considered the official retirement age in the United States (the year someone  born in 1947 or earlier is eligible to receive Social Security benefits), the reality is much differ‐ ent. Eighty‐six percent of workers in their 60s predict they will work past age 65, according to  the Transamerica report. And one quarter of middle‐class Americans plan to delay retirement  until they are at least 80 years old (current life expectancy in the U.S. is 78), according to a  Wells Fargo poll in November 2013. Essentially, 25% of Americans are planning to work until  they die.    Too sick to retire    According to a recent report from Fidelity Investments, a 65‐year‐old couple this year would  need an estimated $240,000 to cover medical costs through retirement (and that is including  traditional Medicare coverage), a 50% increase since Fidelity first did the study in 2002, and up  from $230,000 last year.    At the same time, most people have no idea how much they need to save for medical costs in  old age. In a Nationwide Financial survey, boomers guessed they would need about $5,600 a  year to cover out‐of‐pocket costs (or about $112,000 in total), less than half of the Fidelity In‐ vestments estimate. Many of those interviewed in the survey reported being "terrified" of what  health care costs may do to their retirement plans.    A program in peril    The latest annual trustees' report for Social Security projected that the program's trust fund will  be exhausted by 2033, three years earlier than last year's estimate.  When the fund runs dry,  the government will be able to pay only 75% of the promised benefits to retirees.  Meanwhile,  the Medicare trust fund will be exhausted by 2024, according to the report.  The main reason  for the accelerated timeline is the sluggish economy and high unemployment, causing total  earnings in 2011 to be 1.6% less than expected. "Lawmakers should address the financial chal‐ lenges facing Social Security and Medicare as soon as possible," the report said.    In a study prepared for the Bipartisan Policy Center in March 2012, “Demographic Challenges  and Opportunities for the US Housing Market,” the analysis identifies that “the sheer size of the  Baby Boom generation means that a large increase in the absolute numbers of seniors facing  housing affordability and independent living challenges is inevitable.  Aging is likely to pose spe‐ cial housing challenges for renters, minorities and rural Americans.”  The study also acknowl‐ edged that affordability is a serious problem for seniors, especially for renters.  According to a  U.S. Department of Housing and Urban Development (HUD) report to Congress earlier this year,  1.33 million elderly renters (where the householder or spouse is age 62 or over, with no chil‐ dren under 18 present) had “worst case” housing needs in 2009.  This meant that they earned OLDER ADULT GROWTH TRENDS  MAXFIELD RESEARCH INC.  11  less than half of their metropolitan area’s median income, received no government housing as‐ sistance and either paid more than half their income for rent, lived in severely inadequate hous‐ ing, or both.  Compared to 2007, the number of older renters in this category had increased by  120,000 (10 percent) – a change that the HUD report attributes to fallout from the foreclosure  crisis and recession, as shrinking incomes drove increased competition for already scarce af‐ fordable housing.  Fifty‐six percent3 of senior renters spend at least 30% of their income on  housing costs.  Senior homeowners are not immune from affordability problems either: about  30% of senior homeowners spend at least 30% of their income on housing and 17% pay at least  50% of their income.  Even seniors who own their houses free and clear face rising energy costs  and, in some locations, rising property taxes.          3 US Census:  American Community Survey: 2013  MINNESOTA SENIOR GROWTH TRENDS AND DEMOGRAPHIC CHARACTERISTICS  MAXFIELD RESEARCH INC.  12  Introduction    This section discusses the current population and household estimates for older adults and sen‐ iors in Minnesota as of 2014 with projections of this segment to 2020 and 2030 from the Min‐ nesota State Demographer.  All counties in the State of Minnesota were tabulated individually.      Total Population – Age 55+    The graph below shows the projected increase in the 55+ population in Minnesota between  2015 and 2030.  Older adults in Minnesota are projected to grow from 1.57 million in 2015 to  2.18 million by 2030, an increase of 39%.  The total population in Minnesota is expected to  grow by 8.9% during this same period (Minnesota State Demographer).  The median age of  Minnesotans was 37.6 years (Census: American Community Survey‐2013).        Older Adult (55+) Population and Household Estimates    Table 1 shows the projected total 55+ population by age cohort in 2015 and 2030.  Table 2  shows the projected growth by age cohort in Minnesota between 2015 and 2030.  The data is  shown for the 7‐County Metro Area, Greater Minnesota and the State.    Table 1 and the accompanying chart shows the total 55+ population by age cohort in 2015 and  2030.  The data shows that the 55 to 64 population will continue to move through each of the  successive age cohorts from 2015 to 2030.  As of 2015, there will be an estimated 726,742 peo‐ ple.  The significant number of people in this age cohort will affect growth in each successive  cohort moving forward to 2020, 2025 and 2030.    0 500,000 1,000,000 1,500,000 2,000,000 2,500,000 2015 2020 2030Number of PeopleChart 1: 55+ Population in Minnesota 2015 to 2030 Source: MN State Demographer MINNESOTA SENIOR GROWTH TRENDS AND DEMOGRAPHIC CHARACTERISTICS  MAXFIELD RESEARCH INC.  13          Table 2 shows the projected growth in the 55+ population between 2015 and 2030 by geo‐ graphic areas including Twin Cities Metro, Greater Minnesota and Minnesota as a whole.      2015 2030 2015 2030 2015 2030 2015 2030 7‐County Metro 381,422 385,647 224,312 414,075 118,493 292,627 44,588 66,608 Greater Minnesota 345,320 234,351 224,717 215,079 117,085 121,423 72,632 81,335 Minnesota 726,742 619,998 449,029 629,154 235,578 414,050 117,220 147,943 Source:  Minnesota State Demographer TABLE 1 TOTAL POPULATION (55+) BY AGE COHORT 2015 and 2030 Total Population 55‐64 65‐74 75‐84 85+ 0 200,000 400,000 600,000 800,000 2015 2030 2015 2030 2015 2030 2015 2030 55‐64 65‐74 75‐84 85+Number of PeopleChart 2: Total Population (55+) by Age Cohort 2015 and 2030 7‐County Metro Greater Minnesota Minnesota Source:  Minnesota State Demographer 7‐County Metro Greater Minnesota Minnesota 55 to 64 4,255 ‐110,999 ‐106,744 65 to 74 189,763 9,819 199,582 75 to 84 174,134 8,461 182,595 85+ 22,020 9,844 31,864 Source:  Minnesota State Demographer Growth in Population (2015 to 2030) TABLE 2 GROWTH IN POPULATION (55+) BY AGE COHORT 2015 to 2030 MINNESOTA SENIOR GROWTH TRENDS AND DEMOGRAPHIC CHARACTERISTICS  MAXFIELD RESEARCH INC.  14  Table 2 shows that the majority of the “growth” is expected to be concentrated in the 7‐County  Metro Area over the next 15 years.  Greater Minnesota is expected to experience a decline in  the number of people age 55 to 64 over the next 15 years as the baby boomers will be followed  by the “baby bust” generation, a period of much lower births (1965 to 1980).    Table 3 shows the counties in the Twin Cities Metro Area and in Greater Minnesota with the  highest number of older adults 55+ counties with more than 20,000 people.  Data is for 2015  and was compiled from information published by the Minnesota State Demographer.  Infor‐ mation for 2015 was reviewed along with total population estimates for 2013 from the State  Demographer and from 2010 Census data.  These counties represent some of the largest in the  State.  Many of these counties are in the Twin Cities Metro, but there are several counties that  are in Greater Minnesota including St. Louis, Olmsted, Ottertail, Crow Wing and Stearns.        Of those with the largest older adult populations, Ottertail’s 55+ population accounts for nearly  41% of the total population in that county.  Ottertail is followed by Crow Wing County with its  55+ population accounting for 37.0% of its total population.  The population in Minnesota age  55+ accounts for nearly 28% of the total population.    Table 4 shows the estimated number of older adults 55 years or older located in counties  where the 55+ population accounts for 40% or more of the total population of the county.   Nineteen counties in Minnesota have 55+ populations that exceed 40% of the total population.   Most are located in Greater Minnesota.  % of  Pop. 55+ Total Pop Hennepin 307,854 25.1% Ramsey 136,836 25.3% Dakota 109,205 26.2% Anoka 89,743 25.8% Washington 70,234 27.3% St. Louis 69,016 34.3% Olmsted 41,469 27.0% Stearns 40,327 26.4% Wright 32,705 24.9% Scott 31,421 21.8% Ottertail 23,731 40.8% Crow Wing 23,619 37.0% Carver 23,432 23.6%   Total/Average 999,592 28.1% Minnesota 1,528,569 27.8% Source:  Minnesota State Demographer TABLE 3 Estimated Number of Older Adults 55+ Populations over 20,000 2015 MINNESOTA SENIOR GROWTH TRENDS AND DEMOGRAPHIC CHARACTERISTICS  MAXFIELD RESEARCH INC.  15      According to the State Demographer, the number of Minnesotans that will turn 65 in this dec‐ ade is greater than the number that has turned 65 in each of the past four decades.  A total of  285,000 people are projected to turn 65 between 2010 and 2020.    By 2020, the number of people age 65 or older in Minnesota will eclipse the age groups 5 to 17  years (K‐12 population) for the first time in Minnesota’s history.    In addition, the number of older adults age 65+ is expected to double between 2010 and 2030.   By 2030, one in five (or effectively 20% of the total population) Minnesotans will be age 65  years or older, including all of the baby boom generation.  By comparison, the proportion of  people in Minnesota age 65 years or older as of 2010 Census, compared to the total population  was almost 13%.  Over the next 20 years, the proportion of people 65+ in Minnesota will in‐ crease by seven percentage points.    % of  Total 55+ Pop Total Pop Aitkin 8,481 52.4% Cook 2,438 47.1% Lac Qui Parle 3,210 46.1% Big Stone 2,334 46.0% Lake of the Woods 1,768 45.7% Lake 4,765 44.5% Murray 3,681 43.5% Kittson 1,966 43.7% Traverse 4,578 43.2% Cass 12,388 42.6% Pope 1,486 41.6% Lincoln 2,457 41.9% Koochiching 5,431 41.0% Hubbard 8,824 41.8% Faribault 5,860 41.9% Grant 2,482 40.9% Ottertail 23,731 40.8% Norman 2,679 40.7% Martin 8,205 40.3%    Total/Average 106,764 43.5% Minnesota 1,528,569 27.8% Source:  Minnesota State Demographer TABLE 4 Estimated Number of Older Adults 55+ Populations 40% or more of Total 2015 MINNESO MAXFIELD At this tim adult (62 years or    Median I   Accordin income o dollars.  A Security.   Some old housing c their hom costs hav residing i   Calculati ments re Census w househo 65+ to no   4 MN Hous 5 2011 ACS OTA SENIOR D RESEARCH  me, multifam 2+ household older accou Incomes and g to data fro of seniors ha According to der adults ca costs if they  mes or have  ve increased in some type ng the numb esults in app which was 44 lds age 65+  ot fall into p Cha sing, Housing A S Percent of Inc R GROWTH T INC.  mily housing ds) in Minne nting for 21% d Income Ra om the US C as changed li o AARP, thre an utilize the decide to re never owne d or they may e of assisted ber of 65+ h roximately 1 43,625.  Soci in Minnesot overty.    rt 3:  Total H Assistance for O come from SS‐ TRENDS AND g programs f esota4.  As of % of all hous anges of Old ensus (Ame ittle and rem ee in ten olde e proceeds fr elocate to ag ed a home, t y not have t d housing.  ouseholds th 133,088 of th ial Security m ta.5  Social Se Household I Older Minneso SPSS calculatio D DEMOGRA funded by M f 2010, Minn seholds in th der Adults in rican Comm mains at abo er Minnesot rom their sin ge‐restricted hose funds m he resource hat would b he total num makes up 50 ecurity has m ncome 65+  otans, Fall 2012 on by AARP Re APHIC CHAR MN Housing c nesota had 4 he State.    n Minnesota munity Survey ut $37,400 i tans age 65+ ngle‐family h d housing.  If may be alrea es to afford m e living entir mber of 65+  0% or more o made it poss Households 2  esearch for Min RACTERISTIC currently ser 443,625 hou a  y), the medi in 2013 infla + (30%) live s homes to su f they have a ady deplete market rate  rely on Socia households  of the incom sible for 45% s‐Minnesota nnesota.  CS  rve 19,600 o seholds age an househo ation‐adjuste solely on Soc pport their  already sold d as housing housing and al Security p as of the 20 me for 61% o % of older ad a    16  older   65  ld  ed  cial    g  d are  ay‐ 010  of  dults  MINNESOTA SENIOR GROWTH TRENDS AND DEMOGRAPHIC CHARACTERISTICS  MAXFIELD RESEARCH INC.  17  As of 2012, the income range of older adult households age 65+ or older shows a definite  weighting toward the lower end of the income spectrum.  Most households’ incomes fall be‐ tween $10,000 and $50,000.  The highest numbers of older adult households have incomes be‐ tween $10,000 and $30,000.  As shown on the chart below, 39% of households in Minnesota  age 65+ have incomes of 50% or less of the state‐wide AMI or 183,605 households.  This level  would enable most household to qualify for shallow‐subsidy (50% to 60% of AMI) and deep‐ subsidy housing (less than 50% AMI).        Older Adult Households (65+ Housing Cost Burdens)    According to Census data, 32% of households in Minnesota age 65+ are housing cost‐burdened,  meaning they pay more than 30% of their income for housing (American Community Survey,  2013).  A portion of older adults that need services are likely to pay more than 30% of their in‐ come on housing because of additional cares that they may need due to health issues, disabili‐ ties or frailty.      According to 2013 American Community Survey data, 100,037 households age 65+ rented their  housing in Minnesota.  Among those households, 54% or 54,473 households paid more than  30% of their income on housing.  This compares to 47% of non‐senior renter households.      In addition to 65+ renter households, there were an estimated 361,165 owner households (65+)  in Minnesota as of 2013.  Of these, 26% paid more than 30% of their income for housing or  90,986 households.  This information shows that more than one‐fourth of 65+ homeowners  that are living in their own homes are considered to be cost‐burdened.  MN Housing data also  confirms this by stating that 25% of all households age 65 or older have very low incomes and  spend more than 30% of their income on housing.  One‐third of the poorest households over  age 65 spend at least 50% of their incomes on housing.  Cost burden tends to be more promi‐ nent in urban areas because of the higher cost of rental housing.    106,838 85,892 96,865 183,605 <120% AMI 81%‐120% AMI 51%‐80% AMI 0‐50% AMI Percent State Median IncomeChart 4: Share of 65+ Households by Income Group $15,800 Median Income in Group $35,200 $54,390 $94,000 Source:  US Census: American Community Survey, PUMS, 2010 MINNESOTA SENIOR GROWTH TRENDS AND DEMOGRAPHIC CHARACTERISTICS  MAXFIELD RESEARCH INC.  18  Current very low rental vacancy rates coupled with rising rents among affordable “all ages”  market rate rentals makes it difficult for low and moderate income older adults to afford  apartments in the general market; it also makes it difficult for older adults to find housing and  housing with appropriate accessibility features which are needed by this group as it ages.    Household Tenure of Older Adults    While higher homeownership rates are generally maintained in more rural counties in the  State, these higher homeownership rates often coincide with a lack of alternative housing  product or age‐restricted housing product available to older adults and seniors in rural commu‐ nities.  Because of the low level of rental housing construction and/or the lack of any new rental  housing construction in many communities in Greater Minnesota, general market rate apart‐ ments are often older, located in buildings that have no elevator and/or where numerous steps  are required to reach upper floor units.  If seniors are currently living in a home that has a bed‐ room on the main floor, there is a usually a preference to remain in that home where accessibil‐ ity is easier than try to relocate to housing which, while it may be affordable, has few, if any  features, that target the needs of older households.    By the time older adult households reach age 65, their buying and selling habits of residences  are generally in balance, selling as much as buying.  However, after age 65, households selling  their residences increase exponentially rising from 2% at age 65 to 6% or higher by age 80, ac‐ cording to a study by Myers and Ryu6.  There is some variation in these rates when location is  considered.  For example, older adults are more likely to sell in colder climates or high‐priced  housing states, but then purchase in warmer climate states that have moderate prices.  How‐ ever, in most of the Central Midwest and Upper Midwest states, older adults are less likely to  sell or buy between ages 65 to 69.  Moving to new housing increases as households age into  their 70s and beyond.  With the sheer size of the baby boom generation, the number of house‐ holds that would be selling their homes and either purchasing a smaller home or association‐ maintained unit or moving directly to rental housing will increase dramatically with the current  proportions remaining the same.  If however, baby boom households elect to move to rental  housing sooner than did their parents (this is already happening now), then the proportion of  households moving to rental will rise substantially.    According to Dr. Arthur C. Nelson, PhD, FAICP and director of the Metropolitan Research Center  at the University of Utah, about 7% of households 65+ move each year and as people get older,  the likelihood that they will move from owning to renting increases to 79% of those that move  at age 85 or older elect to rent their housing.  This data is based on an analysis completed by  Dr. Nelson using data from the American Community Survey (published by the US Census Bu‐ reau).      According to the Met Life Mature Institute from their preference survey of households age 55+,  49% want to remain in their homes while 38% want to move to a new home.  The Met Life Ma‐ 6 Dowell Myers and SungHo Ryu:  Aging Baby Boomers and the Generational Housing Bubble:  Foresight and Miti‐ gation of an Epic Transition, Journal of the American Planning Association, Vol. 74 No. 1, Winter 2008  MINNESOTA SENIOR GROWTH TRENDS AND DEMOGRAPHIC CHARACTERISTICS  MAXFIELD RESEARCH INC.  19  ture survey suggests that 38% of households age 55 or older desire to leave their current home  for a new residence and coupled with the above research by the Metropolitan Research Center,  as they do so, an increasing number of these households are expected to rent rather than own  their housing.    Dr. Nelson recently completed a study for the Metropolitan Council titled “Twin Cities Metro‐ politan Council Area Trends, Preferences and Opportunities:  2010 to 2020, 2030 and 2040.”  In  this analysis, Dr. Nelson projects a shift in households tenure (owner/renter) rates with declin‐ ing homeownership rates overall and fueled, in part, by the rapid aging of the population.   Homeownership rates are projected to fall in Minnesota from 73% in 2010, to 70% in 2030 and  69 percent by 2040.  These rates are projected to be 70%, 68% and 67% for the Metro Area, re‐ spectively.  There is also expected to be a larger discrepancy between the rates for the central  counties (Hennepin and Ramsey) and those of the non‐central counties (remaining five counties  of the Metro Area).  Seniors, age 65+ are expected to account for 58% of the population change  between 2010 and 2040.  This will break out between 70% for the central counties and 47% for  the non‐central counties.  According to Dr. Nelson, “the aging of existing residents will be a  dominant demographic change (in the Twin Cities Metro).”7    Data published by MN Housing found that 4% of households age 65 to 74 moved in the last year  (2010).  That proportion increased to 5% of households age 75 to 84 and to 10% of households  age 85+.  Over 36,000 households age 65 or older moved in the past year.8    Table 5 shows Minnesota counties with the highest proportion of households age 55 and over  that are renting their housing.  Counties with proportions of 23% or higher were selected.   McLeod is the highest at 46%.  The proportions drop from there to 28% in Ramsey County and  27% in Carver County followed by a number of counties at 25% and 23%.    7 Twin Cities Metropolitan Council Area Trends, Preferences and Opportunities, 2010 to 2020, 2030 and 2040, Ar‐ thur C. Nelson, PhD, FAICP, June 10, 2014  8 MN Housing, Profile of Older Households in Minnesota, Summer 2012  MINNESOTA SENIOR GROWTH TRENDS AND DEMOGRAPHIC CHARACTERISTICS  MAXFIELD RESEARCH INC.  20      The following chart shows the percent homeownership and the percent renting by older age  cohort in Minnesota as a whole.  This data was compiled by MN Housing from the US Census.        Proportion Renters 1 McLeod 46% 2 Ramsey 28% 3 Carver 27% 4 Hennepin 25% 5 Benton 25% 6 Chippewa 25% 7 Swift 25% 8 Lyon 25% 9 Wadena 24% 10 St. Louis 23% 11 Wilkin 23% 12 Polk 23% 13 Pennington 23% 14 Clay 23% Source:  Ribbon Demographics TABLE 5 2014 COUNTIES WITH THE HIGHEST PROPORTIONS OF RENTER HOUSEHOLDS 55+ 40% 17%15%12%20% 40% 55% 68% 58% 40%19% 9% 5%15%27% 48%60%51% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Under 45 45‐54 55‐64 65‐74 75‐84 85+PercentChart 5: Percent Homeownership and Renting by Age With Cash Rent Owned w/Mortgage Sources:  MN Housing; US Census OLDER ADULT HOUSING SUPPLY  MAXFIELD RESEARCH INC.  21  Introduction    This section discusses trends in the housing supply for older adults and seniors and the number  of senior households that are currently being assisted Federal and State programs that are ad‐ ministered and/or funded by MN Housing that serve those age 55 or older or age 62 or older in  Minnesota.        Housing Options for Older Adults in Minnesota    A shift in lifestyle preferences for people age 55 years or older and an increase in the availability  of multifamily housing products (townhomes, condominiums, rental apartments) has encour‐ aged a larger share of older adults and seniors to sell their single‐family homes and relocate to  housing that offers them more flexibility and greater convenience.  For those that have never  owned their housing, they are more likely to take advantage of the age‐restriction allowed by  the Federal government for properties targeted to older adults.    Minnesota has traditionally been and generally continues to be a high homeownership state.   Over the past ten years however, the proportion of older adults 55 and over that have shifted  from owning to renting has increased.  For the oldest Minnesotans 85+, the percentage renting  their housing has increased to 40%.  This compares with 20% for households ages 75 to 84. 9    Housing experts agree that as the older adult population increases, a higher number of older  adults continues to move from their single‐family homes to other higher‐density options, often  because these properties have features and amenities that are desired by those 55 years or  older.  For older adults with incomes less than 50% of AMI, their options have been severely  curtailed.    Housing products available to households age 55 years or older have proliferated in Minnesota,  which has been a front runner in providing housing that is not only age‐restricted, but that also  offers services.  A high proportion of housing that is age‐restricted in Minnesota is independent  living with very limited or no services.  Occupancy rates at these properties continue to remain  high.  Maxfield Research Inc. has regularly conducted occupancy and rent surveys of age‐ restricted independent housing and housing with services in the Twin Cites Metro Area.  The  findings of our surveys reveal that independent living is the most popular residential option for  older adults.      9 MN Housing, Profile of Older Households in Minnesota, Summer 2012  OLDER ADULT HOUSING SUPPLY  MAXFIELD RESEARCH INC.  22  Housing Programs for Older Adults     This section briefly discusses the housing programs that have been available in the past for the  development of housing targeted to households age 55 or older or age 62 or older.  Most of  these programs are Federal programs that were implemented in the 1960s and 1970s.  These  programs provided federally‐sponsored housing assistance to older adults that typically had ex‐ tremely low incomes.  The following is a list of programs that have typically served seniors:     Project‐based Section 8 and Voucher‐based program   Section 202   Low Income Housing Tax Credit (LIHTC)   HRA/CDA Programs    Funding availability for Section 8 and Section 202 programs has been severely curtailed by the  Federal government.      Section 8/Section 202    There are few options for households that earn incomes of less than $20,000 per year.  Project‐ based Section 8 properties are generally full, many with waiting lists and or qualifying lists that  are closed in the Metro Area.  Section 8 allocations have been reduced to many counties.   Those with reserves have been able to continue to assist households, but cannot assist any new  households and if funding reductions continue, will have to reduce the number of households  they serve, those under 65 and those age 65 or older.    HUD Section 202 funding also has been substantially reduced and is being allocated predomi‐ nantly to urban census tracts that can achieve the highest priorities through the allocation pro‐ cess.  Nevertheless, the properties that have been constructed have filled rapidly and have ex‐ tensive waiting lists.    Low Income Housing Tax Credit (LIHTC)    The Low Income Housing Tax Credit Program is a federally sponsored program that is adminis‐ tered by individual states.  LIHTC provides tax credits to private developers in order to reduce  the rent levels so that they are affordable to households with moderate incomes.  Typically, the  rent charged is 50% to 60% of the Area Median Family Income (AMFI).  Many states allow for  the development of general occupancy (all ages) rental housing and housing restricted to  households age 55 or older using tax credits.  A number of years ago, Minnesota made the deci‐ sion to focus its efforts and resources on developing affordable family housing because the  need was so great.  OLDER ADULT HOUSING SUPPLY  MAXFIELD RESEARCH INC.  23  In the early and mid‐1990s, several properties were developed in Ramsey and Washington  Counties under the LIHTC program which provided moderate income seniors with affordable  rentals and units that were designed to accommodate older adults that may have limitations.   These properties often provided attached garages and single‐level living in a townhome‐style of  unit and were usually referred to as “cottages.”  Properties that were financed through this  program included:  Cottage Villas (Arden Hills), Cottages of Aspen (Oakdale), Cottages of North  St. Paul (North St. Paul), Cottages of Vadnais Heights (Vadnais Heights) and Cottages of White  Bear Lake (White Bear Lake).  Other properties that were also affordable included Eastwood Vil‐ lage in Oakdale, Village on Woodlyn (Maplewood) and Cottages of Cottage Grove (Cottage  Grove).  These properties proved extremely popular with moderate income seniors and all of  these properties have remained full even though several of them have converted over entirely  to market rate and are no longer restricted only to moderate income older adults.    Since the 1990s, several Metro Area Housing and Redevelopment Authorities have implement‐ ed housing development programs to target moderate income older adults and/or provide age‐ restricted housing to older adults by reducing the rents to make them somewhat more afforda‐ ble.  Dakota County operates its own program and has developed 1,543 units of age‐restricted  (55+) housing with another 66 units under construction in Inver Grove Heights.  As of 2013, the  waiting list for units in Dakota County was nearly 1,200 households.  Carver County has devel‐ oped three properties totaling 183 units that are age‐restricted to households 55+ and Scott  County has developed five properties that are age‐restricted totaling 370 units.  Anoka County  has developed three properties totaling 149 units of age‐restricted housing for older adults  with reduced rents.  The Washington County HRA has developed eight properties with 377  units of age‐restricted housing also at reduced rents.    USDA Rural Development (Section 515)    Rural Development provides mortgage financing and housing assistance to properties under  their multifamily program.  Eligible communities must be located outside of the urbanized are‐ as.  In many small cities, a rural development property is the only multifamily housing in the  community that offers affordable housing and in addition may offer additional assistance for  households that do not meet the minimum income threshold to pay the base rent.  The table in  the Appendix lists the number of multifamily units funded under the Rural Development pro‐ gram in each County along with the number of units that have been allocated additional rent  assistance.  Maxfield identified 3,672 units of housing targeted to older adult households with  funding through Rural Development.  Of those, an estimated 2,206 units have rental assistance  which would reduce the base rent to provide additional housing assistance to older adults with  very low incomes.    County HRA and CDA Affordable Senior Housing Programs    Some of the larger Community Development and Housing and Redevelopment Authorities have  implemented their own “affordable” development programs targeted to serve households age  55 years or older with independent housing.  No services are usually provided with this housing  OLDER ADULT HOUSING SUPPLY  MAXFIELD RESEARCH INC.  24  and households that need services must contract separately with a home care agency on their  own.  Dakota County recently developed one property that provides “affordable” assisted living  and memory care housing to residents at Valley Ridge in Burnsville.  Scott County is considering  the development of assisted living housing within an affordable 55+ development that would  be located in Shakopee.  Peace Villa in Norwood Young America recently received financing  from Rural Development to construct assisted living and memory care senior housing in that  community.  Construction is scheduled to begin in spring 2015 with occupancy scheduled for  2016.    Total Independent Living Affordable Units Operated by CDA/HRA targeted to households age 55  years or older:     Dakota County   1,543 units (66 units U/C)   Scott County      370 units   Carver County      183 units   Anoka County      149 units   Washington County     377 units  Additional affordable units may be available through private developers that have received  funding assistance.    MN Housing Assisted Older Adult Households    MN Housing programs serve approximately 19,600 senior households (62+) per year or 3.4% of  the total number of age 62+ households in the State of Minnesota (555,993 as of 2010).  A total  of 13,400 senior households are assisted through project‐based Section 8.  The remaining 6,200  senior households are served through MN Housing funded non‐Section 8 rental housing.      Two out of five households over age 65 have annual incomes of less than $28,000 (50% of the  state median)10.  Many seniors live on fixed incomes although there are some cost of living ad‐ justments provided by Social Security.  Housing costs continue to rise, especially for age‐ restricted and service‐based senior housing.  For seniors that receive Section 8 assistance, addi‐ tional cost increases are generally absorbed by the assistance package received by the resident.   For older adults in non‐Section 8 housing, additional rent increases are typically paid by the res‐ ident provided that they remain under the qualifying income restrictions for tax‐credit housing.    The share of householders age 62+ that are assisted by Section 8 through MN housing was pre‐ pared by county and are shown on the following pages as Figures 3 and 4.  Also shown is the  share of householders age 62+ that are assisted in properties financed by Minnesota Housing  but are non‐Section 8.    10 Profile of Older Households in Minnesota, Summer 2012  OLDER ADULT HOUSING SUPPLY  MAXFIELD RESEARCH INC.  25  High proportions of households age 62+ are shown to be assisted in Section 8 in many of the  state’s rural counties in the Northwest and West Central including Kittson, Roseau, Lake of the  Woods, Beltrami, Marshall, Pennington, Red Lake, Clearwater, Becker, Traverse, Lac Qui Parle,  Yellow Medicine.  Near the Metro Area, high proportions are assisted in Sherburne, Pine and  Chisago Counties.  Counties that have the lowest proportion of tenants served in Section 8  housing include Washington, Stearns, Itasca, Rice, Kandiyohi and several others in south central  Minnesota.  Demographic data for all Section 8 senior households show:     A median household income in 2012 of $12,732     55.3% of Section 8 senior householders were age 75 or older.    Of all households in Minnesota Housing‐funded developments (non‐Section 8) that reported in  2011, 14.7% were headed by a senior or an individual age 62 or older.  According to MN Hous‐ ing, the demographics of these seniors showed:     A median household income of $15,160.     46.8% of these 62+ households were age 75 or older.     Ninety‐seven percent of households were comprised of one or two household mem‐ bers, consistent with industry analysis regarding age‐restricted housing for households  age 62 or older.     Properties serving a high percentage of older adult (65+) households are in the Central  and Southeast regions (see Figure 4);     The regions with the greatest number of assisted older adult (65+) households are in the  Metro Region followed by the Central and Southeast regions.      OLDER A MAXFIELD ADULT HOUS D RESEARCH  SING SUPPLY INC.  Y  26  OLDER A MAXFIELD ADULT HOUS D RESEARCH  SING SUPPLY INC.  Y  27  OLDER ADULT HOUSING SUPPLY  MAXFIELD RESEARCH INC.  28  Senior Housing with Services    The Minnesota Department of Human Services (MN DHS) licenses facilities that provide older  adult households with care services that may be needed as a household ages.  In the early  1980s, housing with services developed by the private market as an alternative to traditional  board and care homes and skilled nursing facilities.      These number and type of these products expanded in Minnesota and throughout the Nation  as states worked to reduce their care costs in skilled nursing facilities and provide for older  adults that needed personal care and other moderate health services.  Products such as con‐ gregate, assisted living and memory care facilities became more prevalent.    The private development community has invested heavily in these facilities, seeing an oppor‐ tunity to serve older adults as the State has eliminated lower acuity individuals from skilled  nursing facilities.    However, the costs of health care and services continue to rise.  The following chart shows the  average cost of care for private market facilities that provide housing and services to older  adults in Minnesota and the average annual increase in the cost of these care segments over  the past five years.11        As shown, the average annual cost of homemaker services was $4,385 per month with an aver‐ age annual increase of 1%.  Assisted living costs were an average of $3,403 per month but have  been increasing by 6% annually over the past five years.    For low‐income seniors and in particular, those that do not have a home to sell, these costs can  be prohibitive.  The 2010 Survey of Consumer Finances an average household wealth of $6,100,  enough to provide for only about two months of care at the above level of costs.12  11 Genworth, Care Cost Survey 2014, Minnesota.  12 Joint Center for Housing Studies, Harvard University, Special Tabulations of the 2010 Survey of Consumer Fi‐ nances.  Avg. Mo. Cost Avg. Annual Increase Homemaker Services $4,385 1% Home Health Aide $4,910 0% Assisted Living $3,403 6% Skilled Nursing‐Semi‐Pvt. $6,939 5% Skilled Nursing ‐ Pvt. $7,378 4% Source:  Genworth 2014 Cost of Care Survey MINNESOTA COST OF CARE 2014 TABLE 6 OLDER ADULT HOUSING SUPPLY  MAXFIELD RESEARCH INC.  29  Elderly Waiver Program    The Elderly Waiver program in Minnesota (also known as EW) funds home and community  based services for individuals age 65 years or older who are eligible for Medical Assistance (MA)  or Medicaid and require the level of care that would be provided in a nursing home but choose  to reside in the community.  The Minnesota Department of Health and Human Services oper‐ ates the EW program under a federal waiver to Minnesota’s Medicaid State Plan.  Counties,  tribal entities and health plan partners administer the program.    Services covered through EW include:    • Adult day service  • Case management  • Chore services  • Companion services  • Consumer‐directed community supports  • Home health aides  • Home‐delivered meals  • Homemaker services  • Licensed community residential services (customized living services / 24‐hour customized     living services, family and corporate foster care, residential care)  • Environmental accessibility adaptations  • Personal care  • Respite care  • Skilled nursing  • Specialized equipment and supplies  • Personal Emergency Response Systems  • Training and support for informal caregivers  • Transitional supports  • Nonmedical Transportation    Eligibility for EW is determined by the following:     Must be age 65 or older   Must be eligible for Medical Assistance   Must need nursing home care as identified through a Long‐Term Care Consultation pro‐ cess    The EW cost for care for an individual cannot exceed the nursing home care cost for that same  individual.  The individual elects to receive home and community‐based services rather than  nursing care services.    OLDER ADULT HOUSING SUPPLY  MAXFIELD RESEARCH INC.  30  In fiscal year 2014, the EW program in Minnesota served 29,416 unduplicated clients.  In 2013,  the EW program served 31,727 people at a total cost of $287.3 million.  Approximately 92% of  EW recipients receive their care through a managed care organization.  Managed care organiza‐ tions include Minnesota Senior Health Options (MSHO), an integrated Medicare/Medicaid long‐ term care program and Minnesota Senior Care Plus (MSC+), a Medicaid health and long‐term  care option.    Average monthly cost per participant was $1,507 under a fee‐for‐service program and $1,118  under a managed care program.    Alternatives to EW include Medicaid‐certified skilled nursing facilities and certified board‐and‐ care homes.    Beginning in the early 2000s, DHS has gathered local information about the current capacity  and gaps in services and housing needs to support older persons in Minnesota.  The primary  source of the report is a survey completed by individual counties to describe their capacity for  these services.  In 2008 and 2012, data from the survey revealed that the number of individuals  receiving Elderly Waivers for care in Minnesota among the counties that reported increased by  15.4%.      As shown previously on Table 6, the monthly average cost of care at an assisted living facility in  Minnesota is $3,403 and has risen an average of 6% annually over the past five years.  Moreo‐ ver, the vast majority of assisted living facilities, while licensed by the State, are private pay fa‐ cilities.  Private pay operators typically allow a small portion of their resident base to utilize El‐ derly Waivers.  Our surveys of private pay assisted living facilities throughout the State have  found that most range between 15% and 20% of residents utilizing Elderly Waivers.  As resi‐ dents spend down their assets, operators allow their existing residents to move over to Elderly  Waivers and currently everyone that applies for Elderly Waiver and qualifies under the guide‐ lines is allowed into the program.      Over the past two years, our surveys of private pay assisted living facilities have revealed that  many operators will no longer accept residents with Elderly Waivers on admission to the facili‐ ty.  The resident must first enter as a private pay resident before transitioning over to Elderly  Waiver status.  Some operators have implemented a minimum of two years of private pay prior  to moving over to the Elderly Waiver.  Operators in the Twin Cities Metro Area have stated that  the need for waivered services is high and many assisted living properties have waiting lists for  residents to move over to Elderly Waivers.  With the projected growth in the senior population  over the next 15 years, the number of people needing and qualifying for public assistance  through home and community‐based services is projected to increase.    In addition, moderate and low‐income seniors, while they can obtain services on their own  through a home care agency, the cost of those services is also increasing (see Table 6).    OLDER ADULT HOUSING SUPPLY  MAXFIELD RESEARCH INC.  31  The Appendix provides a table that shows the number of participants for the Elderly Waiver and  Alternative Care grant programs in Minnesota by county in State Fiscal Year 2014.      OLDER ADULT AFFORDABLE HOUSING DEMAND  MAXFIELD RESEARCH INC.  32  Housing Demand  In 2010, there were more than 180,000 older households in Minnesota (containing a person  age 65 or older) with households incomes of less than $28,000, less than half of the state medi‐ an income.  Of all households with incomes of less than $28,000, the median income was  $16,000; housing costs for a household earning the median would need to be $400 per month  or less to be considered affordable.    Rental Costs in the Twin Cities Metro and in Greater Minnesota    The average cost of a studio and a one‐bedroom unit in the Twin Cities Metro Area (7‐County)  as of 3rd Quarter 2014 was $772 and $884, respectively.  For 65+ households that earn the me‐ dian $16,000 (of 65+ households w/incomes of 50% or less of AMI), the average monthly rent  for a studio or one‐bedroom unit is almost more than double the affordable rent that could be  paid.  At this median income, 90,000 households in Minnesota would need a monthly housing  cost of $400 or less.  In considering the maximum rent that could be charged under a traditional  9% LIHTC development, we selected two examples, one in Dakota County and one in St. Louis  County.  The maximum monthly rent for a one‐person household qualifying at 50% of the Area  Median Family Income (earning no more than $29,950 annually) would be $778 per month for  a one‐bedroom unit in Dakota County.  While a household could qualify from their income to  reside at the property, they could not qualify to pay the rent if they earned no more than the  median income of $16,000 as that would result in the household paying 58% of their income for  rent.  In St. Louis County, the rent would be $603 per month for a one‐bedroom unit, with the  renter paying 45% of their income for rent at a $16,000 annual income.    Renter and Owner Households 55+ (2014)    Maxfield Research Inc. compiled information on households age 55 years or older living in one‐  or two‐person households that either rent or own their housing.  An estimate is presented as of  2014 with a 2020 projection.  The data calculations of 55+ households by income and house‐ hold size was compiled with the assistance of Ribbon Demographics, a private demographics  firm that receives special tabulations of Census data.  Ribbon Demographics information is used  consistently in the tax credit industry to develop estimated of demand by household size for  various income levels.  Ribbon Demographics is highly regarded and testing of the data has  shown it to be reasonably accurate.    In order to determine a threshold for affordable housing targeted to older adults, we consid‐ ered rent levels charged for properties in the Twin Cities and in Greater Minnesota.  Renter  households with an income of $30,000 and paying 30% of their income for rent would be able  to afford a monthly rental payment of $750.  This is below the average for the Twin Cities at  $884 for a one‐bedroom unit, but above the average that is being charged for rental units in  Greater Minnesota is $667 per month.  In order to pay only 30% of income toward housing  costs and be able to meet the monthly rent of $667, a household would need an annual income  of $26,680.    OLDER ADULT AFFORDABLE HOUSING DEMAND  MAXFIELD RESEARCH INC.  33  Table 7 below shows the number of one‐person and two‐person renter households in Minneso‐ ta as of 2014 with incomes of $30,000 or less.  Also shown are owner households with incomes  of $20,000 or less that could qualify to rent an affordable apartment despite having the pro‐ ceeds from a home sale.  The 2020 forecast adjusts the incomes upward by household size to  reflect inflation to $35,000 for renter households and $25,000 for owner households.      Over the next five years, the proportion of age/income‐qualified older adult households is pro‐ jected to grow by almost 47%, while the number of assisted units targeted to seniors is antici‐ pated to increase by only 1.2%.  Beyond 2020, as the older adult population takes off in Minne‐ sota, an increasing gap is anticipated between the number of age‐ and income/qualified house‐ holds and the housing stock that is available to serve them.      As shown, the total number of age and income‐qualified older adult households (55+) in 2014 in  Minnesota is estimated at 173,195.  By 2020, this number is projected to increase to 243,629  households.  After subtracting the estimated number of assisted housing units that would be  available to these households, the potential age and income‐qualified market for affordable  housing would remain at 149,723 households as of 2014 rising to 219,879 households by 2020.     Using a short‐term capture rate of 10% of age and income‐qualified 55+ plus households results  in potential demand for 15,000 affordable units in 2014, increasing to nearly 23,000 units by  2020.    If 400 units were to be built over the next five years (2015 to 2020) or 2,000 units, these units  would account for 0.3% of the age‐ and income‐qualified older adult household base in 2014  (2,000 units), decreasing to 0.9% of the age‐ and income‐qualified older adult household base  in 2020, because of the significant growth expected.  OLDER ADULT AFFORDABLE HOUSING DEMAND  MAXFIELD RESEARCH INC.  34    Estimate Forecast 2014 2020 Renter Households 55+   1 Person w/income $30K or less 81,795 97,406   2 Person w/income $30K or less 13,448 17,626 Owner Households 55+     1 Person w/income of $20K or less 50,955 78,307    2 Person w/income of $20K or less 26,997 50,290 Number of Renter Households Assisted**       Section 8 13,600 13,600       Non‐Section 8 (MN Housing) 6,200 6,400       Rural Development 3,672 3,750 Total Renter Households Assisted (Est.) 23,472 23,750 Increase in Assisted Stock Total Potential Age/Income‐Qualified Base 149,723 219,879 Short‐Term Capture Rate (5%) 10.0% 10.0% Total Potential Demand for Affordable Sr. Housing 14,972 21,988 Increase in Age/Income Qualified Base 400 units per year over five years (2,000 units)0.3% 0.9% **Number of HHs Assisted Through Section 8 programs  expected to remain stable; those assisted by MN Housing  expected to increase modestly; those assisted by Rural Development expected to remain stable.; Excludes households assisted with services through Elderly Waivers or Alternative Care Grants. Income threshold is $30,000 or less for renter households and  $20,000 or less for owner households 55+ (1PP and 2PP) Sources:  MN Housing; Rural Development; Ribbon Demographics                  Maxfield Research Inc. TABLE 7 MINNESOTA 1.2% 46.9% TABULATION OF AGE/INCOME‐QUALIFIED HOUSEHOLDS AFFORDABLE SENIOR HOUSING November 2014 OLDER A MAXFIELD ADULT AFFO D RESEARCH  RDABLE HO INC.  USING DEMMAND  Map 1  35    OLDER A MAXFIELD ADULT AFFO D RESEARCH  RDABLE HO INC.  USING DEMMAND  Map 2  36    OLDER ADULT AFFORDABLE HOUSING DEMAND  MAXFIELD RESEARCH INC.  37  Older adults are living longer.  Therefore, as the older adult population increases, turnover will  be lower in existing facilities than previously as an increasing proportion of older adult house‐ holds elects to rent and to move to age‐restricted housing and then age in place until such time  as they may be forced to seek services outside of an independent living arrangement.  This will  continue to place a heavier burden on the existing facilities and waiting lists are likely to in‐ crease rather than decrease.  A portion of older adult households may elect to remain in their  single‐family homes, but the overall trend nationally and locally, is moving away from remain‐ ing in a single‐family home toward selecting housing products that provide greater flexibility,  more age‐appropriate features and a higher level of safety, security and convenience.      In considering the potential development of 400 units per year over the next five years would  result in a market penetration rate of the age and income‐qualified demand of 0.3% as of 2014  (2,000 total units over five years) increasing to 0.9% of age and income‐qualified demand after  accounting for the number of households that would be assisted through project‐based Section  8, households assisted through MN Housing financed programs and also through Rural Devel‐ opment based on an estimate of the increase in the housing supply under those programs over  the next five years.    As mentioned by MN Housing, assisted units (Section 8 and non‐Section 8 and homeowner pro‐ grams currently assist 6.3% of the state’s lower income older adult households.  In addition, MN  Housing programs currently assist 9.1% of the state’s lower income households that are under  age 65 with incomes of $50,000 or less.    In conducting interviews with housing development authorities across Minnesota, providing af‐ fordable housing continues to be a top priority.  In many communities, seniors would like to be  able to relocate either from their single‐family home which has become a financial and lifestyle  burden or relocate from an existing general market rental unit to one that offers services and  activities that coincide with that of their peer group.  As they age, these age‐restricted facilities  are also more likely to be able to offer their residents additional services or convenient access  to services that would be more difficult in their single‐family homes or in a traditional apart‐ ment where the majority of the residents do not need or want them.    In conducting interviews with older adults throughout Minnesota, one of the reasons for elect‐ ing to move to an age‐restricted residence is the desire for increased interaction with those of  their own age.  Many older households live alone and isolation is often cited as a strong reason  for electing to make a move.      OLDER ADULT AFFORDABLE HOUSING DEMAND  MAXFIELD RESEARCH INC.  38  Principal Conclusions    Based on the analysis, Maxfield Research identifies the following key conclusions:     People age 55 years and older are projected to increase from an estimated 1.5 million in  2015 to 2.1 million by 2030, an increase of 39%.  The population under age 55 is pro‐ jected to increase by only 9%.     This increase in the senior population will create significant additional demand for hous‐ ing and care services;   Households age and income‐qualified for “affordable” senior housing are estimated to  total 149,723 in 2014, increasing to 219,879 by 2020.  Using a short‐term capture rate of  10% of age and income‐qualified households, we conservatively estimate demand for  14,972 units of affordable age‐restricted housing in 2014 increasing to 22,988 by 2020,  an increase of 54%.     Older adults need housing with rent levels that are affordable to their incomes and in‐ creased access to services (chore and care);     Rental costs in the Twin Cities continue to escalate and vacancies are low;   The high cost of rental housing production throughout the State has severely  limited the construction of independent living senior units in Greater Minnesota.     Cost burden rates for seniors are higher than for non‐seniors, and they increase as  households get older.  Fifty‐four percent (54%) of senior renters and 26% of senior own‐ ers spend 30% or more of their income on housing versus 46% of non‐senior renters and  24% of non‐senior owner households.  As households age, they pay a higher proportion  of their income on housing.  The current gap is expected to widen as the proportion of  older adults increases.     Many seniors are likely to outlive their assets or they may not be able to access those  assets (selling their single‐family homes) because of:     lack of affordable housing options,   lack of demand for the single‐family home from younger households   higher levels of debt on existing homes (continued mortgage balances)     The highest proportion of households age 65 or older have household incomes of  $10,000 to $30,000.     A majority of low income seniors have a disability and rent their housing.     Housing cost burdens increase the older the household.  OLDER ADULT AFFORDABLE HOUSING DEMAND  MAXFIELD RESEARCH INC.  39   Affordable housing options are scarce.     Federal funding has been cut back and further cuts are anticipated.     Existing housing typically has long waiting lists.    From the data shown on Table 7, we conclude that based on the number of age and income‐ qualified households and the projected growth in households in Minnesota to 2020 and by  2030, that additional affordable senior housing is greatly needed in the Twin Cities Metro Area  and in Greater Minnesota to serve older adult households with low and moderate incomes that  desire a safe and secure living arrangement and a residential environment that will provide  them with the features that they need to be able to live as independently as they are able with  their peers.    At a minimum, with the projected increase in the number of age and income‐qualified house‐ holds by 2020 of nearly 41% and a projected limited increase in the assisted housing stock for  these households, that at least 400 units per year for the next five years could be supported,  spread across the State in Metro Area and Greater Minnesota counties.  The need is somewhat  greater in the Twin Cities Metro Area because of the rapid rise in rental rates and very low va‐ cancies, but numerous communities in Greater Minnesota have little to no housing that is  available for older adults, causing many of these households to remain in their single‐family  homes due to lack of suitable product.  Those most difficult to serve are older adult households  in the middle, those who cannot afford the high cost of private pay market rate senior housing,  but do not income‐qualify for Section 8 or are unable to obtain affordable age‐restricted hous‐ ing because the properties are full.      ADDENDUM:  ELDERLY WAIVERS AND ALTERNATIVE CARE GRANTS  MAXFIELD RESEARCH INC.  40  Addendum:  Elderly Waivers and Alternative Care Grants    As older adult households age, they may need more health and personal care services.  Minne‐ sota provides care for older adults (65+) that are eligible for Medical Assistance (MA).  Increas‐ ingly, private market health care providers are limiting the number of residents they accept in  their facilities that utilize these programs.  Reimbursement rates for these programs do not typ‐ ically cover the costs of care and providers must balance the care they provide to low‐income  households with the costs of care for private pay residents.    An increasing number of market rate senior facilities that provide services will no longer accept  any household on entry that has EW or ACG.  The resident must enter first as private pay and  then spend down their assets.  Most facilities have a cap of between 15% and 20% of residents  that are allowed to utilize EW.  At many Metro Area senior housing facilities, there are waiting  lists to be able to utilize EW.  Seniors currently residing in Section 8 housing or in other assisted  housing are often utilizing outside agencies to deliver services to them, exclusive of their resi‐ dence.  Public housing authorities and local HRAs and CDAs are seeing their older residents age  in place and are concerned as to how these older residents will be able to access the services  they need.  Residents do not want to relocate and even if they did, their incomes would inhibit  their ability to obtain services at a typical private pay facility.    The following charts show the counties in Minnesota with the highest number of Elderly Waiver  recipients and the counties with the highest proportion of the population age 65+ receiving El‐ derly Waivers.        0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 7,000 8,000 Unique ClientsChart 6: Highest Number of Elderly Waivers State Fiscal Year '14  Source:  MN Department of Human Services ADDENDUM:  ELDERLY WAIVERS AND ALTERNATIVE CARE GRANTS  MAXFIELD RESEARCH INC.  41      0.00% 1.00% 2.00% 3.00% 4.00% 5.00% 6.00% 7.00%Percent of EW to 65+ PopulationChart 7: Percent of EW to 65+ Population State Fiscal Year '14 Source:  MN Department of Human Services APPENDIX  MAXFIELD RESEARCH INC.  42  APPENDIX APPENDIX  MAXFIELD RESEARCH INC.  43  MINNESOTA ESTIMATED OLDER ADULT POPULATIONS 87 Counties 55+ 55+ 55+ County 2015 Pop 2020 Pop 2030 Pop Aitkin 8,481 8,958 7,991 Anoka 89,743 112,756 143,248 Becker 12,351 13,767 14,552 Beltrami 13,003 14,892 16,496 Benton 10,178 12,080 15,287 Big Stone 2,334 2,454 2,340 Blue Earth 15,825 17,815 20,782 Brown 9,434 10,335 10,888 Carlton 12,031 13,777 15,553 Carver 23,432 31,090 42,546 Cass 12,388 13,535 13,187 Chippewa 4,574 4,949 5,183 Chisago 16,276 20,479 25,913 Clay 15,368 17,527 20,520 Clearwater 3,267 3,629 3,758 Cook 2,438 2,681 2,703 Cottonwood 4,459 4,703 4,800 Crow Wing 23,619 26,340 27,444 Dakota 109,205 135,770 172,678 Dodge 5,741 6,877 8,496 Douglas 13,828 15,278 15,745 Faribault 5,860 6,256 6,279 Fillmore 7,729 8,469 8,661 Freeborn 11,713 12,733 13,259 Goodhue 16,193 18,622 20,838 Grant 2,482 2,680 2,666 Hennepin 307,854 360,399 444,755 Houston 7,132 7,989 8,615 Hubbard 8,824 9,745 9,625 Isanti 11,403 14,186 17,135 Itasca 18,431 20,163 20,821 Jackson 3,815 4,140 4,354 Kanabec 6,024 6,932 7,502 Kandiyohi 14,040 15,524 17,079 Kittson 1,966 2,076 2,089 Koochiching 5,431 5,924 6,124 Lac qui Parle 3,210 3,390 3,314 Lake 4,765 5,176 5,136 Lake of the Woods 1,768 1,969 1,978 Le Sueur 9,236 10,776 12,371 Lincoln 2,457 2,543 2,527 Lyon 7,158 8,181 9,319 APPENDIX  MAXFIELD RESEARCH INC.  44  MINNESOTA ESTIMATED OLDER ADULT POPULATIONS 87 Counties 55+ 55+ 55+ (continued)2015 Pop 2020 Pop 2030 Pop McLeod 11,554 13,421 15,536 Mahnomen 1,810 1,993 2,083 Marshall 3,474 3,838 4,064 Martin 8,205 8,729 9,102 Meeker 8,215 9,302 10,128 Mille Lacs 8,878 10,289 11,546 Morrison 11,333 12,940 14,249 Mower 12,676 13,813 15,318 Murray 3,681 3,892 3,903 Nicollet 8,956 10,383 11,838 Nobles 6,165 6,844 7,712 Norman 2,679 2,914 3,002 Olmsted 41,469 49,156 58,577 Otter Tail 23,731 25,933 26,066 Pennington 4,659 5,193 5,788 Pine 10,652 12,167 13,068 Pipestone 3,487 3,787 4,038 Polk 10,822 11,996 12,911 Pope 4,578 4,931 5,051 Ramsey 136,836 156,028 185,086 Red Lake 1,487 1,656 1,740 Redwood 5,875 6,387 6,552 Renville 5,867 6,408 6,876 Rice 17,783 20,812 24,427 Rock 3,531 3,846 4,094 Roseau 4,761 5,669 6,607 St. Louis 69,016 76,429 82,032 Scott 31,481 42,097 61,186 Sherburne 21,498 28,131 38,985 Sibley 4,988 5,688 6,436 Stearns 40,327 46,979 55,249 Steele 11,302 13,145 15,420 Stevens 2,951 3,139 3,282 Swift 3,502 3,760 4,018 Todd 8,868 10,032 10,660 Traverse 1,486 1,524 1,492 Wabasha 7,814 8,852 9,719 Wadena 5,387 5,795 5,960 Waseca 6,036 6,749 7,522 Washington 70,234 87,205 110,058 Watonwan 3,905 4,276 4,489 Wilkin 2,402 2,737 2,979 Winona 14,711 16,340 18,146 Wright 32,705 41,339 55,442 Yellow Medicine 3,891 4,201 4,408 Total 1,571,134 1,838,310 2,181,402 Minnesota Projections 5,497,933 5,677,852 5,982,601 % of Total 28.6% 32.4% 36.5% APPENDIX  MAXFIELD RESEARCH INC.  45  PROPORTION OF RENTER AND OWNER HOUSEHOLDS MINNESOTA COUNTIES 2014 2014 % Rent % Own County 55+ 55+ Aitkin 0.13 0.87 Anoka 0.16 0.84 Becker 0.18 0.82 Beltrami 0.22 0.78 Benton 0.25 0.75 Big Stone 0.21 0.79 Blue Earth 0.21 0.79 Brown 0.22 0.78 Carlton 0.20 0.80 Carver 0.27 0.73 Cass 0.11 0.89 Chippewa 0.25 0.75 Chisago 0.16 0.84 Clay 0.23 0.77 Clearwater 0.18 0.82 Cook 0.13 0.87 Cottonwood 0.17 0.83 Crow Wing 0.18 0.82 Dakota 0.19 0.81 Dodge 0.19 0.81 Douglas 0.18 0.82 Faribault 0.19 0.81 Fillmore 0.18 0.82 Freeborn 0.19 0.81 Goodhue 0.18 0.82 Grant 0.19 0.81 Hennepin 0.25 0.75 Houston 0.13 0.87 Hubbard 0.16 0.84 Isanti 0.15 0.85 Itasca 0.17 0.83 Jackson 0.17 0.83 Kanabec 0.18 0.82 Kandiyohi 0.20 0.80 Kittson 0.17 0.83 Koochiching 0.21 0.79 Lac qui Parle 0.18 0.82 Lake 0.16 0.84 Lake of the Woods 0.14 0.86 Le Sueur 0.12 0.88 Lincoln 0.18 0.82 Lyon 0.25 0.75 APPENDIX  MAXFIELD RESEARCH INC.  46  PROPORTION OF RENTER AND OWNER HOUSEHOLDS MINNESOTA COUNTIES 87 Counties 2014 2014 (continued)% Rent % Own County 55+ 55+ McLeod 0.46 0.54 Mahnomen 0.20 0.80 Marshall 0.18 0.82 Martin 0.22 0.78 Meeker 0.16 0.84 Mille Lacs 0.22 0.78 Morrison 0.18 0.82 Mower 0.21 0.79 Murray 0.13 0.87 Nicollet 0.21 0.79 Nobles 0.17 0.83 Norman 0.18 0.82 Olmsted 0.18 0.82 Otter Tail 0.20 0.80 Pennington 0.23 0.77 Pine 0.17 0.83 Pipestone 0.21 0.79 Polk 0.23 0.77 Pope 0.22 0.78 Ramsey 0.28 0.72 Red Lake 0.14 0.86 Redwood 0.21 0.79 Renville 0.19 0.81 Rice 0.20 0.80 Rock 0.19 0.81 Roseau 0.18 0.82 St. Louis 0.23 0.77 Scott 0.18 0.82 Sherburne 0.16 0.84 Sibley 0.15 0.85 Stearns 0.22 0.78 Steele 0.19 0.81 Stevens 0.18 0.82 Swift 0.25 0.75 Todd 0.17 0.83 Traverse 0.18 0.82 Wabasha 0.15 0.85 Wadena 0.24 0.76 Waseca 0.20 0.80 Washington 0.17 0.83 Watonwan 0.21 0.79 Wilkin 0.23 0.77 Winona 0.16 0.84 Wright 0.16 0.84 Yellow Medicine 0.16 0.84 Source: Ribbon Demographics APPENDIX  MAXFIELD RESEARCH INC.  47  55+ Renter HH's (1pp/2pp) County w/incomes $30K or less Aitkin 384 Anoka 1,060 Becker 816 Beltrami 890 Benton 878 Big Stone 173 Blue Earth 1,072 Brown 738 Carlton 784 Carver 908 Cass 478 Chippewa 413 Chisago 538 Clay 1,040 Clearwater 258 Cook 97 Cottonwood 280 Crow Wing 1,552 Dakota 4,680 Dodge 310 Douglas 914 Faribault 428 Fillmore 506 Freeborn 802 Goodhue 1,008 Grant 191 Hennepin 23,397 Houston 409 Hubbard 502 Isanti 545 Itasca 1,183 Jackson 210 Kanabec 358 Kandiyohi 827 Kittson 142 Koochiching 487 Lac qui Parle 189 Lake 229 Lake of the Woods 65 Le Sueur 361 Lincoln 178 Lyon 635 NUMBER OF 55+ RENTER HOUSEHOLDS W/INCOMES OF $30,000 OR LESS 1pp and 2pp Households 2014 APPENDIX  MAXFIELD RESEARCH INC.  48  55+ Renter HH's (1pp/2pp) County w/incomes $30K or less McLeod 586 Mahnomen 130 Marshall 228 Martin 646 Meeker 500 Mille Lacs 656 Morrison 811 Mower 1,045 Murray 118 Nicollet 495 Nobles 346 Norman 190 Olmsted 1,879 Otter Tail 1,685 Pennington 405 Pine 623 Pipestone 253 Polk 804 Pope 394 Ramsey 11,624 Red Lake 90 Redwood 418 Renville 341 Rice 1,040 Rock 247 Roseau 341 St. Louis 5,871 Scott 1,239 Sherburne 954 Sibley 265 Stearns 1,808 Steele 585 Stevens 192 Swift 316 Todd 605 Traverse 109 Wabasha 444 Wadena 586 Waseca 356 Washington 2,350 Watonwan 276 Wilkin 148 Winona 791 Wright 1,328 Yellow Medicine 210 Total 95,243 Source:  Ribbon Demographics 1pp and 2pp Households 2014 (continued) NUMBER OF 55+ RENTER HOUSEHOLDS W/INCOMES OF $30,000 OR LESS APPENDIX  MAXFIELD RESEARCH INC.  49  55+ Renter HH's (1pp/2pp) County w/incomes $35K or less Aitkin 528 Anoka 5,560 Becker 1,132 Beltrami 1,311 Benton 1,248 Big Stone 214 Blue Earth 1,520 Brown 953 Carlton 1,064 Carver 1,000 Cass 659 Chippewa 577 Chisago 856 Clay 1,428 Clearwater 224 Cook 171 Cottonwood 376 Crow Wing 2,030 Dakota 7,046 Dodge 389 Douglas 1,227 Faribault 543 Fillmore 691 Freeborn 1,047 Goodhue 1,430 Grant 235 Hennepin 32,229 Houston 527 Hubbard 724 Isanti 851 Itasca 1,530 Jackson 366 Kanabec 518 Kandiyohi 1,200 Kittson 176 Koochiching 644 Lac qui Parle 278 Lake 339 Lake of the Woods 93 Le Sueur 545 Lincoln 232 Lyon 853 NUMBER OF 55+ RENTER HOUSEHOLDS W/INCOMES OF $35,000 OR LESS 1pp and 2pp Households 2020 APPENDIX  MAXFIELD RESEARCH INC.  50  55+ Renter HH's (1pp/2pp) County w/incomes $35K or less McLeod 1,167 Mahnomen 173 Marshall 320 Martin 864 Meeker 716 Mille Lacs 862 Morrison 1,025 Mower 1,395 Murray 184 Nicollet 777 Nobles 477 Norman 275 Olmsted 2,623 Otter Tail 2,112 Pennington 580 Pine 846 Pipestone 341 Polk 1,075 Pope 530 Ramsey 16,221 Red Lake 120 Redwood 562 Renville 479 Rice 1,454 Rock 321 Roseau 467 St. Louis 7,369 Scott 1,547 Sherburne 1,297 Sibley 391 Stearns 3,632 Steele 845 Stevens 254 Swift 458 Todd 726 Traverse 122 Wabasha 594 Wadena 665 Waseca 582 Washington 3,482 Watonwan 478 Wilkin 226 Winona 1,111 Wright 1,902 Yellow Medicine 278 Total 136,491 Source:  Ribbon Demographics 1pp and 2pp Households 2014 (continued) NUMBER OF 55+ RENTER HOUSEHOLDS W/INCOMES OF $35,000 OR LESS APPENDIX  MAXFIELD RESEARCH INC.  51  MEDIAN HOUSEHOLD INCOMES BY OLDER ADULT AGE COHORT MINNESOTA COUNTIES 2014 2014 2014 Med. Inc. Med. Inc. Med. Inc. County 55‐64 65‐74 75+ Aitkin $44,620 $37,851 $26,333 Anoka $75,869 $54,825 $35,901 Becker $52,237 $40,046 $26,579 Beltrami $43,884 $37,921 $24,709 Benton $55,358 $39,707 $27,192 Big Stone $39,855 $34,335 $22,145 Blue Earth $58,746 $47,022 $30,761 Brown $54,254 $39,709 $26,382 Carlton $57,074 $42,765 $27,213 Carver $96,786 $69,183 $40,668 Cass $46,946 $40,246 $29,067 Chippewa $55,104 $40,524 $27,419 Chisago $69,488 $53,497 $32,807 Clay $59,191 $45,862 $28,140 Clearwater $47,407 $34,752 $22,561 Cook $47,923 $48,636 $29,352 Cottonwood $52,549 $40,397 $26,121 Crow Wing $52,927 $43,625 $29,865 Dakota $85,903 $61,175 $38,963 Dodge $72,920 $49,763 $36,369 Douglas $59,152 $50,089 $29,637 Faribault $52,474 $40,493 $25,885 Fillmore $53,411 $39,759 $26,061 Freeborn $51,425 $39,872 $27,303 Goodhue $69,901 $51,754 $30,238 Grant $54,525 $37,412 $26,783 Hennepin $79,674 $56,975 $37,448 Houston $61,438 $48,944 $29,037 Hubbard $50,200 $43,031 $27,519 Isanti $64,103 $46,337 $31,485 Itasca $54,766 $42,197 $26,264 Jackson $57,963 $49,101 $29,488 Kanabec $46,722 $38,865 $25,320 Kandiyohi $60,443 $45,999 $29,109 Kittson $53,762 $38,059 $24,440 Koochiching $52,220 $36,727 $23,578 Lac qui Parle $54,235 $38,219 $27,087 Lake $58,086 $45,391 $28,358 Lake of the Woods $46,361 $33,712 $25,392 Le Sueur $64,296 $46,837 $30,182 Lincoln $46,913 $38,899 $27,676 Lyon $59,048 $46,526 $27,990 APPENDIX  MAXFIELD RESEARCH INC.  52  MEDIAN HOUSEHOLD INCOMES BY OLDER ADULT AGE COHORT MINNESOTA COUNTIES 87 Counties 2014 2014 2014 (continued)Med. Inc. Med. Inc. Med. Inc. County 55‐64 65‐74 75+ McLeod $37,787 $33,053 $23,166 Mahnomen $58,907 $44,528 $27,071 Marshall $54,601 $45,123 $28,799 Martin $63,711 $47,325 $29,840 Meeker $60,168 $42,815 $27,137 Mille Lacs $45,850 $36,902 $24,880 Morrison $50,791 $38,251 $23,397 Mower $55,260 $40,851 $27,420 Murray $60,069 $45,103 $29,750 Nicollet $68,596 $54,046 $32,149 Nobles $55,479 $45,644 $27,079 Norman $51,732 $39,077 $25,357 Olmsted $79,889 $55,588 $36,059 Otter Tail $52,022 $42,234 $27,186 Pennington $51,154 $35,259 $22,069 Pine $47,775 $36,967 $25,508 Pipestone $52,570 $40,645 $25,446 Polk $55,423 $43,768 $26,947 Pope $51,486 $42,493 $26,964 Ramsey $63,079 $48,282 $32,886 Red Lake $49,128 $33,818 $23,143 Redwood $58,206 $42,803 $28,231 Renville $57,915 $43,965 $28,425 Rice $66,800 $52,586 $34,759 Rock $51,366 $39,916 $26,796 Roseau $51,803 $39,694 $26,025 St. Louis $91,322 $66,725 $41,043 Scott $75,841 $58,741 $37,962 Sherburne $56,905 $36,758 $25,134 Sibley $52,643 $40,647 $27,731 Stearns $61,269 $43,516 $29,691 Steele $61,468 $47,145 $29,201 Stevens $56,745 $45,374 $27,111 Swift $52,763 $40,036 $26,132 Todd $47,628 $37,574 $25,067 Traverse $52,824 $36,657 $25,829 Wabasha $61,478 $44,547 $30,003 Wadena $41,976 $35,280 $22,249 Waseca $59,824 $45,192 $27,707 Washington $92,326 $66,656 $41,464 Watonwan $52,709 $40,098 $26,221 Wilkin $54,974 $44,789 $29,109 Winona $54,308 $41,916 $27,418 Wright $75,794 $56,815 $36,281 Yellow Medicine $54,358 $41,986 $27,072 Source: Ribbon Demographics APPENDIX  MAXFIELD RESEARCH INC.  53  COUNTIES WITH THE LOWEST MEDIAN HOUSEHOLD INCOMES (55‐64), 2014, Less than $50,000 1Aitkin 2Beltrami 3Big Stone 4Cass 5Clearwater 6Cook 7 Kanebec 8Lake of the Woods 9 Lincoln 10 McCleod 11 Mille Lacs 12 Pine 13 Red Lake 14 Todd 15 Wadena COUNTIES WITH THE LOWEST MEDIAN HOUSEHOLD INCOMES (65‐74), 2014 Less than $35,000 1Big Stone 2Clearwater 3Lake of the Woods 4McCleod 5Red Lake COUNTIES WITH THE LOWEST MEDIAN HOUSEHOLD INCOMES (75+), 2014 Less than $25,000 1Beltrami 2Big Stone 3Clearwater 4 Kittson 5Koochiching 6McCleod 7 Mille Lacs 8Morrison 9Pennington 10 Red Lake 11 Wadena Source:  Ribbon Demographics APPENDIX  MAXFIELD RESEARCH INC.  54  COUNTIES WITH MEDIAN HOME SALES PRICE OF LESS THAN $100,000 (2014) 1Big Stone 2Chippewa 3 Cottonwood 4 Faribault 5 Fillmore  6 Freeborn 7Grant  8Jackson 9 Kittson 10 Koochiching 11 Lac Qui Parle 12 Lincoln 13 Mahnomen 14 Marshall 15 Martin 16 Mower 17 Murrary 18 Norman 19 Pipestone 20 Red Lake 21 Redwood 22 Renville 23 Rock 24 Roseau 25 Sibley 26 Stevens 27 Swift 28 Todd  29 Traverse 30 Watonwan 31 Yellow Medicine Source:  ESRI Inc.; Minneapolis Area Association of Realtors APPENDIX  MAXFIELD RESEARCH INC.  55  County Elderly Rent/Ass. Aitkin 16 13 Anoka 21 17 Becker 96 67 Beltrami 51 49 Benton 33 25 Big Stone 40 19 Blue Earth 0 0 Brown 28 19 Carlton 41 27 Carver 145 92 Cass 8 7 Chippewa 32 25 Chisago 145 98 Clay 28 10 Clearwater 8 8 Cook 16 9 Cottonwood 0 0 Crow Wing 181 96 Dakota 37 24 Dodge 43 23 Douglas 65 31 Faribault 0 0 Fillmore 67 37 Freeborn 0 0 Goodhue 87 45 Grant 0 0 Hennepin 25 12 Houston 23 19 Hubbard 0 0 Isanti 60 30 Itasca 206 46 Jackson 0 0 Kanabec 24 8 Kandiyohi 50 22 Kittson 15 20 Koochiching 72 12 Lac qui Parle 0 0 Lake 0 0 Lake of the Woods 00 Le Sueur 7 3 Lincoln 8 4 Lyon 63 51 # of Units APPENDIX ELDERLY RENTAL‐RURAL DEVELOPMENT November 2014 APPENDIX  MAXFIELD RESEARCH INC.  56  County Elderly Rent/Ass. McLeod 79 52 Mahnomen 22 11 Marshall 0 0 Martin 34 24 Meeker 8 0 Mille Lacs 134 105 Morrison 59 47 Mower 11 8 Murray 0 0 Nicollet 12 7 Nobles 47 33 Norman 0 0 Olmsted 51 43 Otter Tail 119 77 Pennington 58 38 Pine 108 69 Pipestone 0 0 Polk 0 0 Pope 37 28 Ramsey 0 0 Red Lake 0 0 Redwood 0 0 Renville 0 0 Rice 126 73 Rock 0 0 Roseau 0 0 St. Louis 39 9 Scott 82 57 Sherburne 60 52 Sibley 0 0 Stearns 181 115 Steele 49 10 Stevens 13 4 Swift 0 0 Todd 50 18 Traverse 12 5 Wabasha 76 48 Wadena 21 18 Waseca 0 0 Washington 0 0 Watonwan 24 17 Wilkin 0 0 Winona 16 5 Wright 393 265 Yellow Medicine 10 0  Total Units 3,672 2,206 Source:  MN Rural Development ELDERLY RENTAL‐RURAL DEVELOPMENT November 2014 # of Units (continued) APPENDIX APPENDIX  MAXFIELD RESEARCH INC.  57  County Number Unique Clients AITKIN 1 148 ANOKA 2 1,037 BECKER 3 259 BELTRAMI 4 329 BENTON 5 215 BIG STONE 6 55 BLUE EARTH 7 309 BROWN 8 134 CARLTON 9 331 CARVER 10 238 CASS 11 163 CHIPPEWA 12 86 CHISAGO 13 199 CLAY 14 368 CLEARWATER 15 101 COOK 16 20 COTTONWOOD 17 81 CROW WING 18 413 DAKOTA 19 1,389 DODGE 20 106 DOUGLAS 21 265 FARIBAULT 22 69 FILLMORE 23 179 FREEBORN 24 144 GOODHUE 25 235 GRANT 26 45 HENNEPIN 27 7,095 HOUSTON 28 98 HUBBARD 29 153 ISANTI 30 147 ITASCA 31 420 JACKSON 32 62 KANABEC 33 104 KANDIYOHI 34 195 KITTSON 35 37 KOOCHICHING 36 52 LAC QUI PARLE 37 68 LAKE 38 81 LAKE OF THE WOODS 39 19 LE SUEUR 40 165 LINCOLN 41 39 LYON 42 174 ELDERLY WAIVER RECIPIENTS BY COUNTY FOR MINNESOTA STATE FISCAL YEAR 2014 APPENDIX  MAXFIELD RESEARCH INC.  58  ELDERLY WAIVER RECIPIENTS BY COUNTY FOR MINNESOTA STATE FISCAL YEAR 2014 (continued) County Number Unique Clients MCLEOD 43 191 MAHNOMEN 44 69 MARSHALL 45 89 MARTIN 46 161 MEEKER 47 167 MILLE LACS 48 152 MORRISON 49 283 MOWER 50 363 MURRAY 51 58 NICOLLET 52 171 NOBLES 53 107 NORMAN 54 60 OLMSTED 55 599 OTTER TAIL 56 419 PENNINGTON 57 115 PINE 58 231 PIPESTONE 59 63 POLK 60 300 POPE 61 94 RAMSEY 62 3,569 RED LAKE 63 40 REDWOOD 64 66 RENVILLE 65 60 RICE 66 326 ROCK 67 46 ROSEAU 68 100 ST. LOUIS 69 1,648 SCOTT 70 342 SHERBURNE 71 257 SIBLEY 72 127 STEARNS 73 635 STEELE 74 255 STEVENS 75 60 SWIFT 76 104 TODD 77 238 TRAVERSE 78 27 WABASHA 79 97 WADENA 80 132 WASECA 81 107 WASHINGTON 82 606 WATONWAN 83 66 WILKIN 84 53 WINONA 85 297 WRIGHT 86 449 YELLOW MEDICINE 87 75 White Earth 0B2 115 Total 29,416 Note: Total Unduplicated count for EW for SFY 2014 is 29,205 The client count for the table is slightly higher  as some clients resided in more than one county. Source:  MN Department of Health and Human Services APPENDIX  MAXFIELD RESEARCH INC.  59  Name County Unique Clients AITKIN 1 7 ANOKA 2 256 BECKER 3 19 BELTRAMI 4 50 BENTON 5 15 BIG STONE 6 23 BLUE EARTH 7 30 BROWN 8 8 CARLTON 9 38 CARVER 10 68 CASS 11 30 CHIPPEWA 12 22 CHISAGO 13 56 CLAY 14 36 CLEARWATER 15 5 COOK 16 3 COTTONWOOD 17 7 CROW WING 18 53 DAKOTA 19 463 DODGE 20 12 DOUGLAS 21 12 FARIBAULT 22 6 FILLMORE 23 15 FREEBORN 24 56 GOODHUE 25 58 GRANT 26 7 HENNEPIN 27 567 HOUSTON 28 12 HUBBARD 29 30 ISANTI 30 35 ITASCA 31 59 JACKSON 32 2 KANABEC 33 18 KANDIYOHI 34 18 KITTSON 35 7 KOOCHICHING 36 3 LAC QUI PARLE 37 13 LAKE 38 23 LAKE OF THE WOODS 39 9 LE SUEUR 40 13 LINCOLN 41 11 LYON 42 15 ALTERNATIVE CARE GRANT RECIPIENTS BY COUNTY FOR MINNESOTA STATE FISCAL YEAR 2014 APPENDIX  MAXFIELD RESEARCH INC.  60    ALTERNATIVE CARE GRANT RECIPIENTS BY COUNTY FOR MINNESOTA STATE FISCAL YEAR 2014 (continued) Name County Unique Clients MCLEOD 43 22 MAHNOMEN 44 3 MARSHALL 45 10 MARTIN 46 8 MEEKER 47 32 MILLE LACS 48 23 MORRISON 49 42 MOWER 50 70 MURRAY 51 9 NICOLLET 52 7 NOBLES 53 2 NORMAN 54 3 OLMSTED 55 59 OTTER TAIL 56 8 PENNINGTON 57 11 PINE 58 56 PIPESTONE 59 7 POLK 60 91 POPE 61 6 RAMSEY 62 451 RED LAKE 63 4 REDWOOD 64 1 RENVILLE 65 23 RICE 66 62 ROCK 67 11 ROSEAU 68 12 ST. LOUIS 69 251 SCOTT 70 40 SHERBURNE 71 62 SIBLEY 72 23 STEARNS 73 57 STEELE 74 24 STEVENS 75 5 SWIFT 76 11 TODD 77 29 TRAVERSE 78 4 WABASHA 79 21 WADENA 80 24 WASECA 81 19 WASHINGTON 82 160 WATONWAN 83 15 WILKIN 84 1 WINONA 85 31 WRIGHT 86 60 YELLOW MEDICINE 87 17 Leech Lake 0A4 4 White Earth 0B2 4 Total 4,085 Note: Total Unduplicated count for AC for SFY 2014 is 4073 The client count for the table below is slightly higher  as some clients resided in more than one county. Source:  Minnesota Department of Health and Human Services